Vendre son terrain à un promoteur immobilier s’il est constructible est une bonne idée. Le prix peut en être valorisé surtout quand il présente un niveau de potentiel élevé. Avant de vous lancer, voici ce qu’il faut savoir !
Qu’est-ce qu’un promoteur immobilier ?
Le promoteur immobilier est un professionnel, une personne morale ou d’une personne physique, professionnel de l’immobilier. Il peut aussi s’agir d’une société de gestion immobilière qui regroupe différents promoteurs. Les statuts du promoteur immobilier sont régis par l’article 1831-1 du Code civil. Celui-ci définit le contrat de promotion immobilière comme un mandat par lesquels une personne dénommée maître d’ouvrage confie la construction d’un ouvrage immobilier au promoteur immobilier.
Ce dernier s’engage alors à respecter les termes et les prix fixés au contrat. Il peut également s’occuper des opérations administratives ou juridiques, qui sont liées directement à la construction. L’acquisition du terrain fait partie de ses différentes tâches.
Pourquoi vendre son terrain à un promoteur immobilier ?
C’est la solution la plus simple et la plus rapide pour vendre un terrain. Le promoteur étant bien implanté localement, il connait parfaitement le marché et ses spécificités. Il peut ainsi vous aider à vendre votre terrain au meilleur prix. La présence locale permet en effet au promoteur d’évaluer plus justement le potentiel du terrain que vous désirez vendre. Il saura parfaitement s’adapter à la situation de celui-ci. Comme il réalise des programmes immobiliers de différentes tailles, sachez qu’un terrain de petite superficie peut également avoir un intérêt pour lui et une valeur à laquelle vous étiez loin de penser.
Que votre terrain soit constructible ou déjà construit, il peut présenter un attrait pour le promoteur immobilier. En revanche, il ne s’intéressera pas généralement à un terrain non constructible dans le plan local d’urbanisme, sauf si le PLU doit être modifié ou révisé et qu’il soit de cette manière urbanisable à court ou moyen terme.
Un des atouts également de cette forme de vente est l’assurance de vendre plus vite et mieux votre terrain. Surtout dans le cas où son emplacement est recherché et présente un réel avantage.
La disponibilité de l’argent nécessaire : la plupart du temps, le promoteur n’a pas besoin de faire appel à un prêt, il a la somme à sa disposition tout de suite puisqu’il dispose de fonds propres importants. Et dans le cas contraire, il peut emprunter plus facilement qu’un particulier. Il est tout de même recommandé de faire attention à son sérieux, de la solidité financière et de ses projets en cours.
Le seul problème c’est le délai : en effet, le promoteur s’assure que le terrain est bien constructible, il attend d’obtenir le permis de construire puis de le purger. Parfois une précommercialisation du projet est requise. Ces délais peuvent varier entre 12 et 24 mois.
Le promoteur a tendance à surévaluer la valeur du terrain : il privilégie le potentiel immobilier et non la valeur actuelle, il sait qu’une fois construit, celui-ci aura plus de valeur.
Comment déterminer le prix de vente du terrain ?
Le promoteur sait exactement quel type de bâtiment il va pouvoir construire sur votre terrain. Il évalue donc le prix d’achat grâce à la méthode du compte à rebours. Le promoteur estime le prix auquel il va vendre les logements qui seront construits, les coûts nécessaires pour la promotion : coûts de construction, honoraires de l’architecte, de vente… puis sa marge. Ensuite, c’est la différence entre ces coûts et le prix de vente qui détermine le prix du terrain.
Cependant différents paramètres sont pris en compte :
- Surface et nature du terrain : avant de mettre en vente un terrain, renseignez-vous sur les tarifs auxquels ont été vendus certains terrains à proximité. Il faut connaitre la superficie exacte du terrain, quitte à faire appel à un géomètre expert qui va réaliser un plan de bornage qui est le seul document ayant une valeur juridique. Il faut s’assurer qu’il soit bien constructible.
- Forme du terrain : suivant sa forme, le promoteur peut envisager celle de la construction qu’il souhaite mettre en place.
- Est-il pentu ou droit ? C’est une question qui détermine les travaux préalables à envisager.
- Son exposition, son orientation : suivant son exposition, votre terrain sera plus ou moins intéressant.
- La présence ou non de végétation
- Les différentes servitudes existantes ou pas
- Existe-t-il des servitudes ?
- Le terrain peut-il être divisé ou pas ?
Il faut également faire parfaitement la différence entre la valeur vénale et la valeur des droits à construire. Ces deux valeurs renvoient à des valeurs de marché ainsi qu’à la nature des acheteurs potentiels. Si vous vendez à un particulier, il regardera en premier la valeur vénale, c’est-à-dire, la valeur en état, avec les constructions existantes et les coûts de réhabilitation éventuels.
Le promoteur a plutôt tendance à évaluer la valeur des droits à construire dans une logique d’investissement. La présence d’une bâtisse n’impacte pas ou peu le prix.
Le bilan promoteur est une méthode d’estimation de la valeur foncière d’un terrain par rapport à la future construction notamment. Sachez que vous pouvez avoir une idée de la valeur de votre terrain, il suffit d’estimer le prix de vente de votre terrain avec Vendresonterrain.com.
Comment trouver un bon promoteur ?
Parmi le choix qui vous est proposé, trouver un bon promoteur immobilier n’est parfois pas chose facile. Et pourtant, c’est déterminant pour mener à bien votre projet. Faites confiance de préférence à un expert de la vente à un promoteur comme MeilleursPromoteurs.immo.
Il faut accorder de l’importance à certains critères et au besoin se faire aider pour choisir le meilleur.
- Préférez un promoteur immobilier local: pour sa connaissance du marché local en particulier.
- L’historique de son activité: de nombreux projets menés à bien et une trésorerie en bonne santé.
- Vérifiez sa fiabilité: n’hésitez pas à contacter des propriétaires lui ayant vendu leur terrain.
- Un promoteur ayant de la vision: il faut que le projet qu’il a l’intention de mener à bien sur votre terrain soit réfléchi, viable et qu’il emporte l’assentiment de la commune. Évitez ceux qui ont des idées un peu trop décalées et utopiques.
- Son professionnalisme: il se mesure notamment aux délais relativement courts qu’il vous propose.
- Les clauses suspensives négociables: c’est un gage de confiance.
- Le prix qui doit être à la hauteur du terrain que vous avez.
Les démarches
Elles peuvent se résumer en quatre étapes :
- Trouver son promoteur immobilier, local de préférence.
- L’étude de faisabilité: elle permet de valider le projet de construction qui devrait voir le jour.
- Définir le prix d’achat du terrain: le prix que vous propose le promoteur tient compte de l’immeuble qu’il va y construire.
- Signature de la promesse de vente: une fois que vous avez trouvé un terrain d’entente avec le promoteur immobilier concernant notamment le prix du terrain, il vous reste à signer la promesse de vente.
- Dépôt du permis de construire: seul le promoteur est concerné.
- Signature de l’acte de vente et dernière étape de la vente de votre terrain.
