La caution solidaire étant de plus en plus souvent exigée par les propriétaires, elle est bien connue aujourd’hui de tous. Cependant peut se poser la question de la caution en cas de colocation. En effet, celle-ci s’engage-t-elle au nom de tous les colocataires ? En fait en colocation, les colocataires et les cautions solidaires signent tous le même bail donc se retrouvent tous dans la même situation. Quelles sont les limites de cette solidarité ?
La caution solidaire en colocation : comment ça se passe ?
La loi Alur du 24 mars 2014 a mis des limites aux effets de la solidarité entre colocataires et cautions solidaires. Généralement, les colocataires signent un seul bail qui est le même pour tous. Du fait de la clause de solidarité, chaque colocataire est responsable indivisiblement du paiement du loyer et des charges dans leur totalité. Vous pouvez en tant que bailleur demander une caution par colocataire, le nombre de cautions n’étant pas limité.
Il est cependant interdit de cumuler les garants et une assurance loyers impayés, sauf dans le cas où les locataires sont apprentis ou étudiants. Vous pouvez alors dans ce cas demander un garant et en même temps bénéficier d’une assurance contre les non-paiements de loyers si vous le souhaitez. Vous avez alors la certitude d’être sécurisé au maximum dans le paiement du loyer.
Quel engagement pour la caution solidaire en colocation ?
Il existe différentes situations et l’engagement peut varier en fonction de chacune d’elles :
Le garant s’engage sur la totalité du loyer :
Chacune des cautions s’engage à payer le loyer dans son intégralité, charges comprises en cas d’impayé. Dans ce cas la caution bénéficie du même traitement que chaque colocataire. Le bailleur a alors une certaine sécurité pour le paiement de son loyer puisqu’il peut se retourner vers plusieurs garants.
Prenons un exemple : pour un loyer de 1 000 euros, si vous avez trois colocataires et que chacun a un garant, cela signifie que six personnes s’engagent à régler les 1 000 euros dus chaque mois. Si vos locataires n’ont pas réglé leur loyer, vous pouvez parfaitement vous tourner vers l’une des trois cautions ou l’un des trois locataires.
Le garant n’est pas soumis à la solidarité en cas de bail séparé :
Si vous faites signer un bail séparé à chacun de vos locataires, il n’y a plus de solidarité entre colocataires. Chacun paie une quote-part du loyer et des charges déterminées par le bail. Il paye alors par rapport à la surface de l’appartement ou de la maison qu’il occupe selon les conditions signifiées dans le contrat de location. Chaque garant s’engage alors juste pour le locataire en question et plus pour tous les autres. Le bailleur ne pourra pas se retourner vers lui en cas de défaut de paiement d’un autre colocataire. Si le loyer est impayé en partie, il doit se tourner vers la caution et le colocataire qui n’a pas réglé sa part.
Dans le même exemple que précédemment, le propriétaire a signé trois baux avec trois colocataires, si l’un des colocataires ne paye plus, vous n’avez d’autre recours que de vous retourner vers lui et sa caution. Les autres ne sont pas concernés par cette demande.
Le garant s’engage pour un temps limité :
Pour que l’acte de caution soit valable, il faut limiter le temps de la caution. C’est identique dans le cadre de la colocation que de la location. Si ce n’est pas fait, la personne qui se porte caution peut parfaitement remettre en cause son engagement. C’est au bailleur de fixer cette durée en faisant un pari sur l’avenir, vous le faites en fonction de la durée estimée du bail selon le profil de votre locataire.
Elle est au minimum limité à la durée du bail initial, mais il est également possible d’inclure le nombre potentiel de reconductions du bail pour lequel, elles vont s’engager, il est en effet possible d’exiger leur engagement pour plusieurs reconductions tacites de bail.
Par exemple : si vous louez à des étudiants qui viennent faire leurs études pendant 5 ans et que le logement est meublé, vous êtes en droit de demander à chaque garant de s’engager pour un an qui est la durée initiale du bail et quatre reconductions tacites, soit sur la totalité de la durée de leurs études.
Pour rappeler cette obligation, le garant va écrire sur le document une mention légale qui rappelle que si l’acte de caution n‘a pas de durée limitée, il aura la possibilité de le résilier. C’est un travail nécessaire afin que la caution ne soit pas remise en cause.
L’engagement de caution pour un colocataire déterminé :
La loi Alur a jugé nécessaire de renforcer la protection de la personne qui se porte caution solidaire. Elle doit désormais indiquer le nom du colocataire concerné par cet engagement. Dans ce cas, si le colocataire quitte l’appartement, l’engagement de la caution n’est plus valable. Cela est valable même dans le cas où le garant s’est engagé pour tous les colocataires. Il est donc impératif aujourd’hui d’inscrire clairement le nom de la personne pour laquelle le garant se porte caution. Chaque caution fera de même.
Pour que le document soit formel, les mentions obligatoires doivent figurer clairement sur le document, c’est ce qui lui donne toute sa validité.
Le garant et les impayés de loyer en colocation
Avec un bail unique, le loyer est global, et tous les colocataires s’engagent à régler la totalité de son montant et des charges en cas d’impayé de l’un d’entre eux. C’est-à-dire que chacun d’entre eux est responsable du paiement du montant total, même en cas de défaillance de l’un d’entre eux. C’est pourquoi, en tant que propriétaire, vous pouvez vous tourner vers n’importe lequel pour obtenir ce règlement. Il en est de même pour les cautions. Chacune d’elle étant engagé sur le montant global du loyer. Il est tout à fait possible qu’un bon payeur et sa caution soient contraints de se substituer à celui qui ne s’acquitte pas de sa part.
Une fois que la somme est réglée, le colocataire ou la caution peut se retourner contre le mauvais payeur pour se faire rembourser, parfois au prix d’une action en justice si besoin.
Quand la caution solidaire prend-elle fin en colocation ?
Dans le cadre de ce mode de location à plusieurs, le départ de l’un des colocataires ne met pas fin au bail, celui-ci va en effet se poursuivre aux profits de ceux qui restent toujours dans les lieux. Le colocataire qui est parti reste cependant redevable du loyer et des charges après son départ, et ce, pour une durée limitée à six mois maximum à partir de la fin du préavis. Ce qui signifie que durant toute cette période, la caution reste aussi solidaire du paiement du loyer des colocataires en place.
Il existe également un cas où le colocataire n’est plus solidaire du loyer de la colocation, c’est quand un nouveau colocataire le remplace. La solidarité du garant prend également fin de fait. L’engagement de la caution est identique à celui du colocataire. C’est pourquoi le nom du colocataire pour lequel il se porte caution doit être clairement indiqué dans le document.
L’engagement débute à la signature de l’acte, et ce, pour une durée déterminée. Si le bail est toujours en cours à l’issue de cette période, le garant n’est plus engagé. Il est alors impossible de demander à la caution de prendre le relais pour les impayés postérieurs même quand la personne qu’elle garantit est toujours dans l’appartement.
Acte de caution solidaire : Modèle de lettre
