Lorsque vous héritez d’un bien immobilier à la suite du décès d’un proche, vous ne savez pas forcément comment revendre la maison qui vous a été léguée. Il faut prendre certaines dispositions et bien cerner les démarches à effectuer pour éviter tout problème. Il est à noter que dans la plupart des cas, la famille se sépare très rapidement du bien immobilier qui est imprégné de souvenirs. C’est le partage entre les héritiers qui va déterminer toute cette opération.
Que deviendra ce bien ?
La question du devenir du bien est primordiale et là, il existe plusieurs situations possibles. Certains héritiers vont faire le choix de revendre rapidement la maison et d’autres souhaiteront la vendre à l’un des héritiers qui devra alors reverser la part à chacun des autres héritiers. La succession engendre parfois des tensions au sein de la famille, or il est nécessaire que chaque héritier soit d’accord avec la décision qui sera prise. Par exemple, vous ne pourrez mettre le bien en vente que si tous les autres l’acceptent.
Préparer la mise en vente du bien
Une fois que vous êtes tous d’accord pour vendre la maison, il est nécessaire de la préparer correctement. Il faut effectuer les réparations nécessaires, la désencombrer pour la montrer sous son plus beau jour. Faites quelques petits travaux afin de la mettre au goût du jour, c’est une opération qui vous évitera des négociations éventuelles et qui vous permettra de la vendre plus rapidement, ce qui est parfois primordial si vous ne pouvez pas régler les frais de succession et que vous envisagez de les payer avec la somme de la revente.
Dans le cadre d’une succession la vente d’une maison ne peut être réalisée qu’une fois que le partage est bien acté. Les différentes parties doivent être d’accord sur l’établissement des comptes et sur le principe du partage. Ce partage ne peut être réalisé que devant un notaire. Il faut savoir qu’en cas de litige, chaque partie peut être accompagnée par un avocat.
Indivision et vente du bien
Chaque héritier est propriétaire d’une partie du bien qui est issu de la succession, on l’appelle la quote-part. C’est pour cette raison qu’avant de décider de mettre en vente le bien, il faut que vous vous mettiez d’accord avec chacun des héritiers. Sans accord tacite ou express , vous ne serez pas en droit de vendre ni même de louer le bien. Dans cette situation, la vente est bloquée. La situation est la même si l’un des héritiers ne répond pas.
En cas de désaccord
Depuis la réforme des successions de 2007, la règle est un peu plus souple : il est possible d’entreprendre des travaux de rénovation même si l’ensemble des héritiers ne donne pas son accord, il en est de même pour un certain nombre d’actes administratifs. Les 2/3 sont suffisants.
Sans réponse de l’un des héritiers
Une mise en demeure sera envoyée à l’héritier qui ne veut pas répondre. Sans réponse malgré tout, il est possible de débloquer le bien en passant devant le juge, cela permet de vendre.
Blocage total
Si les héritiers ne parviennent vraiment pas à se mettre d’accord sur la vente du bien, si toutes les tentatives de négociation ont été épuisées, il faudra saisir le juge. Il nomme dans certains cas un mandataire, le notaire dans la plupart des cas, qui pourra prendre une décision. Soit il ordonne un partage à parts égales soit il procède à la vente aux enchères du bien.
Les frais en cas de succession sur le bien immobilier
Tous les héritiers sont soumis aux frais de succession, ils regroupent les droits de succession immobiliers et autres. Ils varient selon la valeur de l’héritage ainsi que selon les degrés de parenté de l’héritier et du défunt. À ces frais, vous devrez ajouter les frais de notaire. Si le bien immobilier est compris dans la succession, une certaine somme sera due par l’ensemble des héritiers.
Les frais administratifs comprennent notamment l’attestation immobilière (titre de propriété obligatoire) et le partage, acte qui est réalisé si certains indivisaires veulent sortir de l’indivision.
L’attestation de propriété
C’est un acte authentique qui est facturé selon un barème précis prévu par le Code de commerce :
- Pour un bien compris entre 0 et 6 500 euros, ils sont de 1.972 % de la valeur
- Pour un bien compris entre 6 501 et 17 000 euros, ils sont de 1.085 % de la valeur
- Pour un bien compris entre 17 001 et 30 000 euros, ils sont de 0.740 % de la valeur
- Pour un bien de plus de 30 000 euros, ils sont de 0.542 % de la valeur
Il faut y ajouter des frais annexes, dont la taxe de publicité foncière de 125 euros.
L’acte de partage
Il est facturé comme suit :
- Pour un bien compris entre 0 et 6 500 euros, ils sont de 4.931 % de l’actif brut
- Pour un bien compris entre 6 501 et 17 000 euros, ils sont de 2.034 % de l’actif brut
- Pour un bien compris entre 17 001 et 60 000 euros, ils sont de 1.356 % de l’actif brut
- Pour un bien de plus de 60 000 euros, ils sont de 1.017 % de l’actif brut
Il faut y ajouter une taxe de 2.5 % pour la publicité foncière et l’enregistrement et la contribution immobilière qui s’élève à 0.10 %.
La vente du bien à proprement parlé
Une fois tous les problèmes administratifs surmontés, vous pouvez passer à la vente du bien. Et là, c’est la partie qui peut s’avérer parfois simple, mais parfois plus longue et plus compliquée, suivant la nature du bien et sa situation.
Si vous êtes l’unique héritier, les choses peuvent être rapides, dans le cas contraire, vous connaissez maintenant la procédure à respecter dans les différents cas de figure.
Faites estimer le bien par un professionnel de l’immobilier qui connait bien le secteur, si vous le pouvez demander plusieurs estimations et faites la moyenne de ces dernières, trois sont généralement suffisantes pour avoir une idée précise. Mettez la maison en vente par l’intermédiaire d’un agent immobilier ou sans aide, réalisez les diagnostics obligatoires et suivez les différentes étapes classiques de la vente, jusqu’à la signature définitive de l’acte authentique. Une fois la somme totale perçue, celle-ci sera divisée entre les héritiers et chacun devra régler les droits de succession.
