Si vous êtes propriétaire et que vous souhaitez vendre un logement occupé par un locataire, vous devez tenir compte du droit de préemption par votre locataire. Que cela signifie-t-il concrètement ? C’est le droit pour votre locataire de racheter votre appartement. Ce droit a d’ailleurs été renforcé par certaines dispositions de la loi Alur. Voici toutes les explications sur le droit de préemption.
Droit de préemption du locataire : définition
Si un propriétaire décide de revendre un ou plusieurs appartements mis en location à ce moment-là, il doit en faire part au locataire et celui-ci peut exercer son droit de préemption. Il est généralement exercé au moment où le locataire reçoit la notification de son congé pour vente. Dans ce cas, le congé équivaut à une offre de vente. De ce fait, il doit faire mention du prix demandé ainsi que des conditions de la transaction. Le locataire dispose alors d’un délai de deux mois pour accepter l’offre.
Le principe est basé sur l’affirmation suivante : le locataire reste prioritaire pour acheter le logement au prix demandé et s’il le souhaite, il peut devenir propriétaire à condition d’en avoir la capacité financière.
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Les différentes situations
L’application de cette disposition qui permet au locataire de devenir prioritaire pour acquérir son logement dépend de plusieurs cas de figure :
- L’appartement est vendu pour la première fois après la division d’une partie ou de l’immeuble complet en plusieurs lots ;
- Le bail arrive à expiration et le bailleur signifie au moins six mois avant l’expiration de celui-ci son désir de vendre ;
- Le vendeur, une personne morale, vend plus de dix logements dans le même immeuble ;
- L’immeuble est vendu dans sa totalité et en une seule fois, ce qui s’appelle une vente en bloc. Il faut alors que l’immeuble abrite au moins cinq appartements.
Le congé pour vente
Quand le bail arrive en fin de validité, le propriétaire envoie alors un congé pour vente qui fait en fait office d’offre de vente. Il faut alors qu’il mentionne les conditions de la vente, ainsi que le prix demandé. Il doit également être mentionné s’il s’agit d’un appartement, la part des millièmes de copropriété, du lot qu’il met en vente pour que le locataire puisse calculer les charges et les obligations qui lui incomberont. Dans cette lettre, doivent également figurer les cinq premiers alinéas de l’article 15 – II de la loi du 6 juillet 1989, dans le cas contraire, le congé pour vente peut être considéré comme nul.
Si le locataire souhaite acheter son appartement, il doit répondre favorablement à l’offre par acte d’huissier ou par le biais d’un courrier recommandé dans un délai de deux mois ou quatre mois en cas de demande de financement.
Si le locataire ne peut pas acheter ou ne le veut pas, le bien sera alors mis en vente de manière classique et le locataire doit quitter l’appartement à la fin du bail. En revanche, si le propriétaire baisse le prix du bien, le locataire retrouve alors son droit de préemption et cela, même s’il avait refusé l’offre dans un premier temps.
On part en effet du principe que la vente doit aboutir, si ce n’est pas le cas, le locataire peut saisir la justice et obtenir des dommages et intérêts pour congé frauduleux. En revanche, dans ce cas, si le propriétaire peut prouver qu’il a tout mis en œuvre pour vendre, avant de remettre en location parce qu’il n’a pas trouvé d’acheteur, il sera relaxé et considéré comme étant dans son bon droit.
Les limites du droit de préemption
Elles sont différentes selon les situations :
En cas de vente entre les personnes d’une même famille
Le droit de préemption ne s’exerce pas dans le cas où le propriétaire bailleur souhaite vendre son appartement ou sa maison est vendue à l’un de ses parents.
Cette dérogation est offerte aux alliés ou aux parents jusqu’au troisième degré inclus, ce qui comprend les neuves et nièces, les cousins germains et arrière-grands-parents, les oncles et tantes.
Dans ces circonstances, le propriétaire est dispensé de notifier le contrat de vente.
Dans le cadre d’un immeuble vétuste
Le droit de préemption ne s’applique pas pour les ventes qui concernent les immeubles en état d’insalubrité ou pour les immeubles qui comportent des logements loués ou classés dans la catégorie IV de la loi du 1er septembre 1948, au moins pour un quart de la totalité des logements.
Dans le cadre de la location meublée ou de courte durée
Le droit de préemption ne s’applique qu’aux appartements ou maisons qui sont loués dans le cadre d’un contrat de location vide. Les baux meublés qui ne dépassent généralement pas un an ou les baux de location de courte durée ou saisonnière sont exclus du dispositif.
Maintien dans les lieux du locataire en cas d’échec de la préemption
En dehors du congé pour vente, quand le propriétaire cède son bien, cela n’entraîne pas forcément la fin du bail et de la location. En effet, la loi Alur protège beaucoup plus les locataires d’un appartement qui change de propriétaire. Le nouveau bailleur doit attendre l’échéance du premier renouvellement de bail pour avoir la possibilité de donner congé au locataire. Le locataire peut donc rester jusqu’à la fin du bail, puis pour trois années de plus. Le nouveau propriétaire doit attendre deux ans, après avoir acquis le bien, quel que soit le bail restant avant de pouvoir congédier le locataire pour reprise s’il veut occuper le bien.
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