Avant de mettre son bien en vente, le premier réflexe à avoir est de faire estimer correctement celui-ci pour déterminer son prix de manière plus précise. Une maison ou un appartement vendu au bon prix a plus de chance d’être acquis rapidement. C’est pourquoi c’est une étape cruciale pour tous les vendeurs. Voici quelques conseils pour bien estimer votre bien.
L’estimation immobilière : qu’est-ce que c’est ?
Tout d’abord, il faut savoir qu’estimation et expertise ne signifient pas la même chose. L’estimation peut être résumée ainsi : c’est la valeur donnée à votre bien. Le plus souvent, celle-ci est établie par un professionnel de l’immobilier, notaire ou agent immobilier, sous la forme d’un document contenant quelques infos succinctes fournies le plus souvent par le propriétaire. Une valeur approximative du bien sous forme de fourchette variant de 5 % environ vous est alors transmise.
Commercialiser son bien au prix du marché permet de conserver la confiance des futurs acquéreurs. Si votre maison ou votre appartement est estimé à une valeur trop élevée, il va susciter un rejet qui risque d’être durable.
Déterminez le prix le plus juste possible !
Il ne faut ni sous-estimer ni surestimer son bien immobilier, ce n’est pas dans l’intérêt du vendeur. Pour fixer un prix cohérent, il faut évaluer correctement certains points importants.
En tant que vendeur, vous avez besoin de vendre au bon prix et l’acheteur est souvent à l’affut de la bonne affaire. Alors qu’entend-on par prix juste et estimation immobiliere bien réalisée ?
Du côté du vendeur : il est la plupart du temps au-dessus du prix du marché. Attaché à son bien, ayant souvent réalisé des travaux ou des améliorations au fil du temps, il espère toujours en tirer un bon prix. De plus, l’évaluation de sa maison est influencée par ses souvenirs, par son attachement affectif et l’amour qu’il lui porte et encore plus quand il l’a depuis longtemps. Tous ces éléments lui font perdre son objectivité très facilement. Et puis, forcément quel propriétaire n’est pas tenté par le fait de faire une plus-value sur son bien ?
Du côté de l’acheteur : le meilleur prix sera celui qui est en dessous des prix réels du marché, bien évidemment. Il risque donc de négocier en s’appuyant sur les éventuels défauts qu’il aurait pu déceler.
Entre ces deux points de vue très différents, il existe un prix moyen, le plus juste, et également celui qui permet de vendre assez rapidement : dans un délai de trois mois en province et de 82 jours en région francilienne, délais moyens observés par les experts de l‘immobilier.
L’environnement : un critère majeur dans l’estimation du bien
Dans la même ville, il est possible de trouver des écarts de prix significatifs d’un quartier à l’autre et même parfois d’une rue à l’autre.
L’attractivité du quartier, l’environnement, la notoriété de la zone, la présence d’écoles renommées, de commerces de proximité, les perspectives de développement culturel ou économique, le sentiment que le quartier est calme et paisible… Tous ces points sont importants pour évaluer la valeur du bien.
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Des défauts qui influencent le tarif
Les caractéristiques de votre maison ou de l’immeuble dans lequel se trouve l’appartement influencent le prix auquel le bien sera vendu.
Il faut parfaitement évaluer les points positifs et les points plus négatifs et faire la balance des deux pour déterminer sa valeur au mètre carré. Il est ainsi recommandé de partir sur le prix moyen qui est pratiqué dans le secteur et ensuite de majorer ou de minorer selon les circonstances. Les atouts du bien impliquent une surcote tandis que ses défauts entrainent une décote.
Une fois que vous avez bien évalué ces différents points, vous pouvez alors appliquer le calcul suivant : prix au mètre carré multiplié par la superficie totale.
Une estimation en toute objectivité
Quand l’évaluation est faite par une personne extérieure, elle arrive avec un œil neuf et objectif. Cependant, il existe des règles qui sont suivies par les agences immobilières.
Quelques exemples vous permettront de mieux cerner le sujet. Une jolie vue sur la mer, la montagne ou un monument emblématique de la ville peuvent faire augmenter le prix au mètre carré de 5 à 20 %, la fourchette haute est appliquée si peu de biens ont la chance de posséder un tel panorama.
Une orientation recherchée et confortable à vivre en général sud-est ou sud-ouest permet de vendre votre appartement entre 3 et 5 % plus cher que s’il était exposé au nord. Une très grande terrasse sans vis-à-vis est également un atout majeur qui va faire grimper le tarif jusqu’à 15 % de plus du mètre carré.
Entre un appartement au rez-de-chaussée et l’autre au cinquième étage de la même résidence, la différence peut atteindre 25 % en faveur des appartements à l’étage et à superficie et état similaire.
Un appartement qui demande une rénovation totale sera évalué à 30 % en dessous du prix moyen et jusqu’à 10 % en cas de travaux importants pour le réagencer ou s’il est très mal réparti avec une entrée démesurée par rapport au salon par exemple.
Pour en savoir plus sur l’estimation immobilière, consulter le site http://www.estimation-maison.info/.
Une aide pour estimer votre bien
Pour faire une estimation plus juste de votre bien, il existe des bases de données regroupant les prix des biens vendus et notamment sur Internet. Vous savez ainsi à quel prix ont finalement été vendus des biens proches de chez vous.
C’est une bonne base sur laquelle vous appliquerez ensuite la décote, si vous avez une toiture à reprendre par exemple ou une surcote si votre maison est aux nouvelles normes en termes d’isolation et d’économie d’énergie.
Quelques conseils pour vous aider
- Occultez son prix d’achat, le marché est fluctuant et les prix peuvent baisser ou augmenter pour diverses raisons.
- Oubliez le côté affectif et essayez de rester objectif et détaché de l’importance que vous attachez à votre bien.
- Faire faire des devis concernant les travaux de rénovation qui sont indispensables.
- Soyez honnête et ne dissimulez pas les éventuels vices cachés.
- Envisagez l’éventuelle marge de négociation.
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