Acheter son habitation à deux, sans être marié, n’est pas un acte aussi anodin qu’il peut le paraître. En effet, l’acquisition d’un bien en dehors du mariage ou du pacs entraîne des risques et impose un minimum de précautions. Les conséquences peuvent être très différentes, si vous vous séparez, par exemple, que dans le cadre du mariage. Voici quelques conseils pour protéger les deux membres du couple.
Acheter un bien immobilier à deux dans cette situation comporte des dangers bien réels en cas de décès ou de rupture. Vous risquez de perdre tous vos droits sur votre habitation : en cas de décès, le concubin qui survit est considéré comme un étranger aux yeux de la loi. Si vous vous séparez et que vous souhaitez vendre votre logement, vous devrez recourir à un juge.
Les droits de succession à régler sont excessivement importants, puisqu’ils s’élèvent à 60 % de sommes transmises après un petit abattement de 1 520 euros. Alors que les couples pacsés ou mariés sont exonérés totalement des droits de succession.
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Vous allez voir que même si vous ne désirez pas officialiser votre union, des solutions sont possibles. Chacune d’elles présente des avantages et des inconvénients.
Solution classique : acheter en indivision
En achetant un bien en indivision, chacun est propriétaire de celui-ci. Il suffit de passer devant le notaire qui détermine quelle est la part du bien détenue par chaque protagoniste. Celle-ci est calculée selon les apports respectifs et/ou de la part du crédit immobilier remboursée. Elle peut également tenir compte de la réalisation de travaux.
C’est un système très souple qui offre la possibilité de réaliser un partage à la carte. On appelle le pourcentage appartenant à l’un ou à l’autre, la quotité d’acquisition. Elle peut être formalisée de différentes manières : 40-60, 50-50, 30-70, etc.
Ces quotités déterminent en fait le droit de propriété qui revient à chacun. Par exemple, sur un achat de 300 000 euros, la femme finance 225 000 euros, soit 75 % du bien et l’homme, 75 000 euros, soit 25 %, la femme est propriétaire de 75 % de la maison et l’homme de 25 %. Ce qui signifie que pour la racheter, il devra verser les 75 % appartenant à sa concubine.
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Il faut faire attention : la répartition doit figurer dans l’acte notarié et il faut rédiger une convention d’indivision. Celle-ci permet de mettre en place tous les détails dans les situations comme la séparation ou le décès.
Elle peut être prévue pour une durée déterminée ou indéterminée, dans la limite de cinq ans, renouvelable si les deux parties sont d’accord.
Elle peut cependant comporter quelques inconvénients :
Si un conflit se déclenchait, personne n’est tenu de rester dans l’indivision. L’un des deux peut décider de vendre et même aller devant le juge qui tranchera.
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Si l’un des deux décède, le survivant risque d’être en indivision avec les héritiers du défunt, comme les enfants. Ils sont alors en droit de demander la part que détenait l’autre en héritage, s’il n’y a pas de donation ou de testament. Le survivant est alors obligé de vendre.
La SCI familiale : une piste intéressante
En créant une SCI familiale, chaque membre du couple détient des parts sociales qui sont déterminées selon son apport.
Les règles de fonctionnement sont claires dès le départ et toutes les décisions sont prises en commun, un atout certain. Dans le cadre de la séparation, le concubin qui le désire peut racheter les parts de son ex-partenaire. En cas de décès de l’un d’eux, les statuts de la SCPI peuvent prévoir la possibilité de rachat des parts du défunt aux héritiers sans qu’ils puissent s’y opposer.
Seul petit bémol : créer une SCI a un coût, 1 500 euros environ pour constituer la société et elle demande une gestion précise comme toutes les sociétés. Il faut respecter certaines formalités comme la comptabilité, la tenue de registres, la convocation d’une assemblée générale dans l’année et les suivantes, etc.
Le démembrement croisé : une solution à retenir
Si vous souhaitez que votre compagne ou compagnon puisse bénéficier du domicile toute sa vie, il est possible d’envisager dès l’achat, une acquisition croisée ou démembrement croisé.
De quoi parle-t-on exactement ?
En fait chaque concubin acquiert en direct ou par le biais d’une SCI la moitié du bien. Mais attention cette acquisition ne se fait pas en pleine propriété, mais en nue-propriété (propriété des murs) pour la première moitié et en usufruit ( droit de louer et d’habiter le bien) pour la deuxième.
Quel est l’intérêt de ce montage ?
Il permet simplement au survivant en cas de décès de l’un des concubins d’obtenir la pleine propriété en réunissant la nue-propriété et l’usufruit légué de la moitié du logement. Et comme il reste usufruitier de l’autre moitié, il sera libre d’occuper l’habitation à vie s’il le souhaite.
En revanche, ce style de montage requiert l’intervention d’un professionnel, un notaire ou un avocat.
La clause de tontine : une formule à bannir
Cette clause qui figure dans l’acte de vente protège les deux membres dans le cas où l’un décède. En fait, la part du premier qui décède revient automatiquement au survivant qui est alors le propriétaire et le seul du bien. Les conditions fiscales avantageuses sur les droits de succession : 4.8 % au mieux des 60 % peuvent attirer de nombreux couples.
Mais attention, la clause de tontine est moins séduisante qu’elle en a l’air, car elle présente de nombreuses limites.
La plus déterminante est la valeur du bien qui ne peut excéder 76 000 euros et qui doit être la résidence principale du couple. Ce plafond n’a jamais été revalorisé, ce qui fait que la plupart des biens sont exclus d’office de ce dispositif.
Une fois que vous avez signé cette clause, vous ne pouvez plus revenir dessus même si vous ne vous entendez plus avec votre partenaire. Si vous ne parvenez pas à vous mettre d’accord, il sera impossible de vendre l’habitation. Si vous vous séparez, vous ne pouvez pas récupérer votre part même devant un tribunal. Il ne faut pas utiliser cette clause, formellement déconseillée !
La rédaction d’un testament : une précaution inexorable
Quelle que soit l’option que vous avez retenue, vous devrez compléter ce dispositif par un testament. C’est incontournable puisque les concubins sont considérés comme des étrangers l’un pour l’autre. Résultat sans disposition, le survivant n’hérite pas de son concubin.
Vos biens reviennent alors à vos descendants, ascendants, frères et sœurs et vous risquez d’être obligé de quitter votre habitation. Pour éviter ce problème, il faut rédiger un testament. Il faut notamment réaliser un testament croisé qui permet à chaque partie de léguer à l’autre la quote-part qui lui revient d’office. Le survivant peut alors rester dans les lieux jusqu’à la fin de sa vie, car il hérite du bien en totalité en usufruit ou en pleine propriété.
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