Achat immobilier : comment acheter un logement neuf à plusieurs ?

Si vous désirez acheter un bien immobilier à plusieurs, à deux ou à trois, quatre ou plus, sachez que vous devrez vous organiser pour que les intérêts de chacun soient préservés. Vous disposez pour faire cette acquisition, de plusieurs possibilités : Société Civile immobilière, communauté de biens, indivision… Voici quelques pistes pour réaliser cet achat dans les meilleures conditions.

Acheter un bien en couple

Si vous avez envie d’acheter enfin votre maison ou votre appartement avec votre conjoint et que vous êtes déjà mariés, plusieurs situations se présentent :

Vous êtes mariés sans contrat de mariage: c’est la situation la plus fréquente et c’est dans le cadre d’un achat, le régime matrimonial de la communauté réduite aux acquêts qui s’applique. Cela signifie que le bien que vous achetez vous appartient à tous les deux en parts égales.
Vous êtes mariés avec un contrat de mariage régi alors par la séparation de biens : dans ce cas, l’achat immobilier se fait en indivision, comme nous allons le voir.
Vous êtes mariés sous le régime de la communauté de biens: votre future maison vous appartient à tous les deux.

À savoir :

Si vous achetez à deux sans la présence d’un contrat de mariage et que l’un des deux apporte plus de 50 % du montant total du bien ou finance l’achat, en partie ou entièrement, grâce à une succession, une donation ou des économies, et que la somme a été perçue avant le mariage. Alors, il sera entièrement propriétaire de l’habitation. En cas de divorce, il devra cependant payer une compensation à son ex-conjoint.

Acheter en couple en étant pacsés

Bien entendu, un couple pacsé est en droit d’acquérir un logement neuf. Il faut cependant en connaitre les spécificités. En général, le PACS impose une séparation des biens, toutefois cela n’est pas aussi simple dans le cadre d’un achat immobilier. Sauf mention contraire dans l’acte authentique d’achat, le bien vous appartient à parts égales.

Si vous contribuez à l’achat avec chacun un apport différent, il est recommandé de les inscrire dans une clause de l’acte authentique de vente. De cette manière, chacun sera propriétaire au prorata de sa contribution au financement.

Bon à savoir :

Une fois que la vente, en tant que partenaires de PACS, a été finalisée, il faut penser à faire un testament. Cela évite au partenaire survivant d’avoir à régler de très importants droits de succession. Si vous êtes désigné comme légataire de l’autre moitié du bien, vous les évitez.

L’achat à plusieurs à parts égales : l’indivision

Acheter en indivision est judicieux quand vous voulez acquérir un bien à plusieurs : cela peut être en couple si vous êtes en concubinage ou avec un membre ou plusieurs de votre famille, avec un ami… À partir du moment où vous choisissez d’investir, mais sans que cela soit forcément à parts égales, c’est-à-dire en apportant la moitié, le tiers ou le quart de la somme, l’indivision est un choix qui s’avère payant. En effet son principe repose sur le prorata que chacun apporte.

Attention : il faut préciser les parts de chaque acheteur dans l’acte de vente authentique, à défaut, le partage se ferait à parts égales entre les propriétaires.

À savoir :

Si l’un des membres de l’indivision souhaite récupérer sa part pour en sortir, il faut qu’il informe les autres. Ils pourront ainsi racheter la part ou ils décident de revendre le bien.

La SCI : idéale quand le bien appartient à trois ou quatre personnes

Si vous avez décidé d’acheter un bien neuf à plus de trois ou quatre, il est préférable d’opter pour la constitution d’une SCI ou Société Civile Immobilière. Le principe repose sur le postulat suivant : c’est une personne morale, donc la SCI, qui achète le bien. Les personnes physiques, représentées par les différents acheteurs, sont associées dans la SCI. Une fois que l’achat est fait, chaque membre est propriétaire en fonction de la contribution qu’il a effectivement apportée, cela peut être une épargne ou un apport personnel.

C’est un système qui reste complexe et coûteux, mais qui permet une répartition juste et égalitaire du bien acquis. Il faut tout de même tenir un registre et organiser une assemblée générale annuelle. Le partage est plus sécurisé que dans le cadre de l’indivision. La fiscalité est avantageuse, la transmission aux héritiers est plus simple, il existe un droit de retrait et le démembrement des titres. Il est plus facile ainsi de profiter de ses titres sans léser les autres membres.

Dans le cadre de la succession : l’achat via la tontine

C’est une autre manière d’acheter un bien neuf à plusieurs, mais qui est peu répandue malgré les avantages qu’elle présente. Cette convention particulière permet de prévoir qu’au décès de l’un des acheteurs, le ou les survivants, héritent de sa part de manière égale. Il faut l’envisager quand vous décidez d’acheter avec vos parents par exemple ou encore en couple.

La tontine permet aux héritiers d’être exemptés de droits de transmission sur la part qui leur revient. Ce procédé se met en place en ajoutant une clause tontinière sur l’acte d’achat authentique de votre bien neuf.

À retenir :

Si vous êtes membre d’une SCI et que vous avez choisi d’investir en loi Pinel dans le neuf, faites attention à un point précis. Il ne faut pas que la SCI soit assujettie à l’impôt sur les sociétés pour que vous puissiez bénéficier de la réduction d’impôt convoitée.

En conclusion : étudiez bien votre situation et celle de ceux qui vont acheter le bien neuf avec vous avant de décider des modalités de l’achat. Il faut choisir la bonne option pour le faire dans de bonnes conditions sans céder à la joie d’acquérir ce bien avec des personnes proches.

À lire aussi :