Le propriétaire d’un logement, qui est mis en location, n’est en principe pas tenu de l’assurer. Pourtant, la loi Alur a fixé une exception : dans le cadre de la copropriété, l’assurance propriétaire non occupant ou PNO est en effet obligatoire. Cela présente un avantage, le bien reste assuré, même en l’absence de locataire ou si le sinistre n’est pas pris en charge par celle du locataire ou du syndic.
L’assurance PNO et la loi Alur
L’article 58 de la loi du 26 mars 201, dite loi Alur a créé un article 9-1 dans la loi du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis le détermine. Celui-ci oblige les propriétaires à prendre une assurance propriétaire non occupant. À partir du moment où l’immeuble en question est soumis au statut de la copropriété, il faut que le propriétaire de l’appartement souscrive une assurance en responsabilité civile et ceci, qu’il soit propriétaire occupant ou non.
Le législateur a ajouté cet article après avoir constaté que 5 % des propriétaires occupants n’avaient pas souscrit d’assurance et près de la moitié des propriétaires, mettant leur bien en location, n’en avait pas.
Dans cette situation, l’assurance devient obligatoire avec cette loi. Seule, la responsabilité civile est exigée. Le texte au départ prévoyait que le syndic puisse contrôler les copropriétaires, cette disposition ne figure pas dans le texte final.
Aucun système de sanction ou de contrôle n’est prévu.
En cas de défaut d’assurance, la responsabilité du syndic est exclue.
Pour anticiper de possible refus d’assurance, la loi ALUR a crée l’article L.215-1 du Code des assurances aux termes duquel :
« Tout copropriétaire ou tout syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, assujetti à l’obligation d’assurance prévue à l’article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ayant sollicité la souscription d’un contrat auprès d’une entreprise d’assurance couvrant en France les risques mentionnés à ce même article et qui se voit opposer un refus, peut également saisir le bureau central de tarification mentionné à l’article L. 215-1 du présent code, qui fixe le montant de la prime moyennant laquelle l’entreprise d’assurance intéressée est tenue de garantir, dans des conditions prévues par décret en Conseil d’État, le risque qui lui a été proposé. »
Ce mécanisme est également applicable à l’obligation d’assurance des syndicats de copropriétaires, visés par l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires doit s’assurer contre certains risques. Le syndic peut, en cas de refus lors du vote, souscrire lui-même cette assurance.
Le propriétaire est autorisé à souscrire une assurance en lieu et place du locataire si celui-ci ne le fait pas.
Les primes d’assurance PNO peuvent être déduites de vos impôts fonciers (pour la location vide) ou de vos bénéfices industriels et commerciaux, dans le cadre de la location meublée. Pour cela il faut opter pour le régime réel.
Pour les autres propriétaires : pas d’obligation
L’assurance PNO n’est pas obligatoire si vous êtes propriétaire d’un bien, mis à la location et n’étant pas situé dans une copropriété. C’est cependant une couverture que vous pouvez souscrire en sus. Vous pouvez vous protéger avec cette assurance supplémentaire, et notamment si :
- Votre locataire n’a que la garantie assurance habitation en responsabilité civile. Cette protection minimale ne couvre pas tous les risques et notamment les dégâts des eaux, l’incendie, le vol, etc.
- Si des dégâts surviennent entre deux périodes de location.
Cette couverture PNO est en fait complémentaire à celle du syndicat de copropriété de l’immeuble et de l’assurance habitation du locataire. Elle couvre les dommages causés aux biens immobiliers et mobiliers, mis à disposition du locataire ou d’une personne tierce. C’est le cas si une inondation ou un incendie se propage à d’autres logements.
Cette assurance, bien que facultative, est fortement recommandée. Cela se justifie par le fait que, si jamais un sinistre se produit dans un appartement ou une maison, dont vous êtes propriétaire et que la responsabilité peut vous êtes imputée, l’indemnisation totale serait à votre charge, si vous n’avez pas d’assurance. L’indemnisation touche alors tous les dégâts corporels et/ou matériels que le sinistre a causés à autrui : votre locataire bien sûr, mais également les voisins et la copropriété. Cela peut vite représenter des sommes exorbitantes.
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