Choisir un terrain pour faire construire une maison n’est pas une mince affaire et cette entreprise peut vite tourner au casse-tête. Il faut effectivement faire le bon choix et de nombreux critères rentrent en ligne de compte. Voici quelques conseils pour vous aider à faire votre sélection et éviter les surcoûts éventuels.
Pour trouver votre terrain, sachez que vous verrez rarement de panneaux, avec la mention terrain à vendre, il est donc plus judicieux de passer par des agences qui sont spécialisées dans la mise en relation entre propriétaires de terrain et futurs acheteurs. C’est également la certitude de bénéficier de conseils judicieux pour faire un choix parfaitement éclairé. Vous en trouverez sur Internet, comme unemplacement.com ce qui vous évitera de perdre un temps fou dans des démarches fastidieuses et chronophages. Vous remplissez les formulaires en mettant vos critères principaux et vous accédez à une liste de terrains pouvant répondre à vos envies.
Récupérer le certificat d’urbanisme
Vous avez visité un terrain et celui-ci semble vous convenir parfaitement et répondre en tout point à vos attentes ? Vous avez eu un véritable coup de foudre, mais attention, ne vous précipitez pas au risque de faire des découvertes très désagréables par la suite. Avant de faire une offre d’achat, rendez-vous en mairie et demandez un certificat d’urbanisme. Vous obtenez ainsi tous les renseignements concernant les règles d’urbanisme à respecter, le régime des taxes et participations, inhérentes au terrain et à son emplacement, les servitudes éventuelles et l’état des équipements publics qui sont déjà mis en place ou en prévision. Sur ce certificat sera également indiqué si le terrain risque ou pas d’être soumis à un droit de préemption.
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Consulter le plan d’urbanisme local, le PUL
Vous devrez impérativement consulter le plan d’urbanisme local qui remplace le plan d’occupation des sols ou POS depuis 2000. Ce document officiel permet de réglementer l’évolution des parcelles de la ville et sert de base à l’instruction des permis de construire et de démolition. Tous les 5 à 10 ans, il est révisé. Il permet de vérifier ce que les terrains vierges peuvent devenir dans quelques années : seront-ils vendus pour installer une usine, des grandes barres de logements sociaux, des maisons individuelles, des petites résidences… Ainsi vous évitez de vous retrouver collé à une usine ou un bâtiment haut.
Il faut également vérifier que ce terrain n’était pas auparavant des ex-friches industrielles qui auraient été mal ou pas dépolluées. Il est également préférable de s’assurer qu’il n’est pas référencé sur un plan de sauvegarde et de mise en valeur, PSMV. Dans ce cas, vous serez soumis à de règles d’urbanisme très contraignantes qui peuvent vite être gênantes.
Les documents que vous pouvez consulter
Certains documents sont utiles pour découvrir les règles d’urbanisme sur la commune . Ils peuvent être consultés en mairie ou à la Direction départementale du territoire :
- La carte communale : elle présente un plan de zonage simplifié qui répertorie les zones inconstructibles et constructibles, utile pour vérifier si le terrain à côté n’est vraiment pas constructible.
- Le RNU, règlement national d’urbanisme, remplace le PUL ou la carte communale quand la mairie n’en possède pas, c’est lui qui s’applique alors. Il est approuvé par l’État et élaboré par la commune. Les autorisations d’occupation du sol sont délivrées par la mairie au nom de l’État.
- Les autorisations d’occupation du sol : délivrées par le maire de la commune dans le respect du Règlement national d’urbanisme.
Important : Lorsque deux règlements d’urbanisme se superposent sur un même terrain, il faut tenir compte de la règle la plus contraignante.
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Se renseigner sur les montants de la taxe foncière et d’habitation
Il faut bien évidemment évaluer les aspects financiers qui découlent directement de l’achat du terrain. C’est le cas par exemple de la taxe d’aménagement, de la taxe habitation et de la taxe foncière, prix et qualité de l’eau, etc. De cette manière, vous évitez les mauvaises surprises que pourrait vous réserver votre terrain.
Le problème du raccordement au réseau
L’accès aux réseaux n’est pas toujours effectif surtout dans les zones semi-rurales ou rurales. Il faut alors engager des travaux de viabilisation et financer l’accès à GDF, EDF, téléphone… Le coût varie alors selon la distance séparant les réseaux de la parcelle, il faut compter entre 3 000 et 4 000 euros.
Une fois que le terrain est viabilisé, il est indispensable de raccorder la maison. Si vous faites construire une maison, le prix est compris dans les coûts de construction. Vous n’avez alors à vous occuper de rien. Le montant dépend de certains éléments comme la distance, le coffret technique et la construction.
Le raccordement à l’assainissement collectif : il faut savoir si les raccordements sont possibles et déjà existants. Dans le cas contraire, il vous faudra envisager un assainissement dit autonome qui risque d’être onéreux pour vous. Il faut compter entre 4 000 euros et 12 000 euros.
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Multiplier les visites sur le terrain
Comme dans le cadre de l’achat d’un appartement ou d’une maison, il est préférable de visiter plusieurs fois la parcelle convoitée. Choisissez des jours et des heures différents, week-end y compris, pour être certain de ne pas être gêné par le bruit, l’environnement, les odeurs, etc.
Connaitre la nature du sol
Obtenir des informations sur la nature du sol est primordial, en effet pour que la construction soit pérenne et plus simple, il faut que le sol soit sain. La présence de remblais ou d’eau, le calcaire ou l’argile nécessiteront peut-être la réalisation de fondations spécifiques. Il faut donc bien inspecter la parcelle. Certains indices comme certains végétaux peuvent renseigner sur la présence d’humidité, c’est le cas des saules. Des murets fissurés sont les indicateurs d’un sol instable. Interrogez le voisinage pour obtenir des informations précieuses. Avant de signer, demandez au constructeur de visiter le terrain. Ces professionnels possèdent les outils nécessaires à leur inspection.
Si vous avez le moindre doute, faites appel à un spécialiste pour effectuer une étude de sol. De cette manière, vous saurez exactement quel type de fondation et de quelles dimensions devront être réalisées. Le prix vous est alors transmis dans le cadre du contrat de construction grâce à la loi de 1990. Cette étude a un prix, entre 1 000 et 4 000 euros, mais c’est celui de la tranquillité.
Vérifier que la parcelle ne soit pas un terrain à risque
Tous les terrains doivent être vendus avec une déclaration faisant mention des risques auxquels il peut être exposé. Celle-ci doit dater de moins de six mois le jour de la signature du compromis. Les risques sont liés à plusieurs facteurs : la sismicité, les risques naturels (avalanche, feux de forêt, mouvement de terrain…) et aux risques technologiques.
Si ce document ne vous est pas remis, cela constitue un argument pour l’annulation de la vente au titre des vices cachés ou à une baisse du prix fixé.
Vous pouvez avant d’acheter vous rendre sur le site www.georisque.gouv.fr afin de savoir si la parcelle est concernée par des risques particuliers. C’est un portail qui a été réalisé par le Ministère de l’Écologie, du Développement durable et de l’Énergie.
Faire attention aux servitudes et les évaluer
L’occupation du sol peut être limitée par des servitudes qu’il est essentiel de connaitre. Ce sont des droits qu’a votre voisin sur votre parcelle. Il est préférable de les évaluer avant. Voici les plus courantes :
- Les servitudes de droit privé tel que le droit de passage.
- La servitude d’utilité publique : il peut par exemple être concerné par un Plan de prévention des risques naturels qui impose des règles de construction plus strictes et adaptées.
- Droit de préemption : il faut voir si le terrain est concerné par un droit de préemption et vérifier qu’il ne soit pas frappé d’alignement. Dans ce cas, la commune peut parfaitement demander la cession d’une partie du terrain pour réaliser une voie publique.
Évaluer les petits inconvénients
La revente d’un terrain peut être affectée par les petits inconvénients qu’il peut être difficile de justifier lors de la revente. C’est pourquoi il est recommandé d’étudier certains paramètres comme l’orientation, l’attractivité du lieu, l’emplacement ou le raccordement aux réseaux.
Acheter un terrain en pente pose problème également, il offre une vue dégagée, mais en revanche, il exige quelques précautions particulières.