Crédit immobilier : tout savoir sur le saut de charge

Enfin, vous avez trouvé la maison de vos rêves ! Il faut maintenant déposer une demande de prêt auprès de votre banque. Sachez que celle-ci va étudier avec soin votre capacité d’endettement et notamment le taux d’endettement, le reste à vivre et ce que peu d’entre nous savent, le saut de charge. Un paramètre également important à ses yeux. Nous allons vous expliquer ce que c’est, et pourquoi il est aussi déterminant.

Le reste à vivre et le taux d’endettement : deux indicateurs primordiaux !

Avant de se lancer dans toutes les explications concernant le saut de charge, revenons déjà sur les deux paramètres principaux, conditionnant votre accès à l’emprunt immobilier : le reste à vivre et le taux d’endettement.

Il est du devoir de la banque d’évaluer votre capacité d’emprunt avant de vous accorder un prêt, cela protège les deux parties. Elle va commencer par calculer votre taux d’endettement. Celui-ci provient du ratio entre vos revenus et vos charges de remboursement. Il est établi que ce taux ne doit pas être supérieur à 33 %. Il faut qu’un tiers de vos ressources seulement soit consacré à vos remboursements des prêts en cours.

On considère en effet que si l’emprunteur dépasse ce seuil, il peut être en défaut de paiement plus facilement. Cependant, les établissements bancaires et organismes de prêt appliquent généralement le réajustement à la baisse ou à la hausse suivant le reste à vivre, dont dispose l’emprunteur. Ils peuvent ainsi évaluer l’effort réel que devra faire l’emprunteur pour payer sa dette.

En résumé, le reste à vivre tient compte de tous les postes de dépenses courantes : le remboursement de vos crédits et le montant de toutes les dépenses du quotidien (transport, école, assurance, téléphone, nourriture, habillement…). Il n’y a alors pas de taux de référence concernant le reste à vivre. Celui-ci dépend du revenu disponible. Avec un taux d’endettement identique, un couple disposant de 6 000 euros aura forcément un reste à vivre plus important que celui qui ne gagne que le SMIC.

Plus les revenus sont peu importants, plus le reste à vivre doit être élevé. L’établissement bancaire, dans ce cas, vous accordera un prêt, mais le seuil des 33 % sera réduit. En revanche, plus votre revenu est important, plus le reste à vivre l’est également, de ce fait, la banque peut monter le taux d’endettement à 35 % et même jusqu’à 40 %.

Attention : le Haut Conseil de Stabilité Financière a recommandé en décembre dernier de rester à 33 % de taux d’endettement. Mais les banques bénéficient d’une certaine latitude et peuvent s’écarter légèrement de ce critère si vous êtes primo-accédant et que vous souhaitez acheter votre résidence principale.

Saut De Charge Crédit Immobilier — © istock

Le saut de charge : un indicateur qui est complémentaire

Pour connaitre votre fiabilité financière, la banque va également étudier un autre indicateur : le saut de charge. C’est en fait la différence entre le montant de votre loyer et celui de la mensualité de prêt. Il faut que la différence reste en effet facile à assumer et donc rester raisonnable et en adéquation avec votre revenu. Moins la mensualité s’éloigne du loyer que vous payez ou est même inférieure à ce dernier, plus vous avez de chance d’obtenir votre prêt, puisqu’il est considéré que vous pouvez régler la somme facilement. Si la mensualité est supérieure au loyer, la question de savoir si vous pouvez faire face à cette dépense supplémentaire se pose.

La banque peut en effet penser qu’un saut de charge léger est plus simple, vous pouvez continuer à vivre normalement malgré les remboursements.

Voici un exemple :

Vous gagnez 2 600 euros par mois et vous avez un loyer de 800 euros, il vous reste donc 1 800 euros par mois pour assurer les dépenses du quotidien. La mensualité de votre prêt sera de 950 euros. Il vous restera donc 1 650 euros de reste à vivre. Vous devez normalement pouvoir assumer cette somme supplémentaire, appelée le saut de charge, si votre situation financière est considérée par votre banque comme saine, c’est-à-dire, sans découvert bancaire et avec une épargne même si celle-ci est minime.

En revanche, si l’emprunteur passe de 800 euros de loyer à 1 100 euros de remboursement de crédit, sans avoir d’augmentation de salaire ou de revenus, la banque accordera difficilement le prêt. Elle considère alors que le risque d’impayés est trop important et que le client peut se retrouver dans une situation de surendettement. La banque tiendra tout de même compte du reste à vivre et du taux d’endettement.

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