Dépôt de garantie : quel est le délai pour le restituer ?

À la signature du bail, le locataire se voit demander un dépôt de garantie. La somme qu’il représente est conservée par le propriétaire le temps de la location. Cette réserve est destinée éventuellement à solder la somme que lui devrait le locataire. Ce dépôt de garantie est demandé dans pratiquement tous les cas, et ce quel que soit le type de logement que vous louez. Si vous laissez l’appartement dans un état irréprochable et que vous n’avez aucun loyer ou aucune charge en retard, il vous sera restitué. Dans quel délai ? C’est ce que nous allons vous expliquer.

Le dépôt de garantie : à quoi sert-il ?

La somme que vous versez, avant de rentrer dans l‘appartement au moment de la signature du bail, est destinée à couvrir les arriérés éventuels de loyer ou de charges que vous devez à votre propriétaire. Ce n’est cependant pas le seul but : en effet, il est également destiné à payer les différentes réparations à la suite des dégradations que vous auriez pu causer. Il peut également être employé pour régler les frais d’entretien des équipements que vous avez omis de faire. C’est le cas par exemple de la taille des haies, de l’entretien de la chaudière ou du chauffe-eau ou encore du ramonage de la cheminée. En fait, on peut résumer son objectif en disant qu’il sera utilisé pour garantir l’exécution des obligations locatives du locataire.

En revanche, le locataire ne peut en aucun cas payer son ou ses derniers loyers, en invoquant le fait qu’ils sont couverts par le dépôt de garantie. Il doit régler son loyer jusqu’à la fin du bail.

Le dépôt de garantie : son montant

Celui-ci varie suivant le type de location concernée :

Si le logement est loué vide, il ne doit pas dépasser un mois de loyer hors charges.
Si le logement est loué meublé, son plafonnement est limité à deux mois de loyer hors charges pour tous les contrats ayant été signés à partir du 27 mars 2014.

Avant mars 2014, le montant dans le cadre du meublé, était librement fixé par le propriétaire. De manière générale, il représentait déjà l’équivalent de deux mois de loyer hors charge.

Dans le langage courant, on parle souvent de caution pour désigner le dépôt de garantie. Or, ce n’est pas le terme adéquat, en effet, la caution est la personne qui se porte garante en cas d’incidents de paiement. Alors que la somme d’argent que représente le dépôt de garantie est versée par le locataire et qu’elle est destinée à protéger le propriétaire. Deux notions qui sont donc complètement différentes.

À quel moment le dépôt de garantie est-il restitué au locataire ?

Si la situation est normale et ne présente aucun problème, la somme est remboursée au locataire. C’est le cas si le locataire ne doit rien et si le logement est remis en bon état au propriétaire. Cependant, ce dernier peut conserver une quote-part du dépôt qui ne peut excéder 20 %, même si l’appartement est en parfait état et que les loyers ont bien été réglés. Cette somme permet au bailleur de régulariser les charges après le départ du locataire. Cela s’explique par le fait que la clôture des comptes ne correspond pas forcément à la fin du préavis ou du bail. Il pourra ainsi procéder à la régularisation des charges à la place du locataire. Il faut cependant qu’il la fasse dans le mois qui suit l’approbation des comptes.

Si un changement de propriétaire intervient en cours de bail, c’est alors le nouveau propriétaire qui rembourse le dépôt de garantie.

Quel est le délai de restitution ?

Le délai dépend de la nature de la location.

S’il s’agit d’un logement à usage d’habitation principale :

Que l’appartement soit vide ou meublé à la location, si c’est bien la résidence principale du locataire, c’est la loi qui fixe le délai que doit respecter le propriétaire pour la restitution du dépôt de garantie. Ce délai commence à courir à partir du moment où les clés ont été remises au bailleur par le locataire :

Si l’état des lieux de sortie est parfaitement conforme à celui d’entrée, le propriétaire a un mois pour restituer la somme qu’a versée son locataire à l’entrée dans l’appartement.
S’il est fait mention d’une dégradation au moins dans l’appartement et sur l’état des lieux de sortie, le bailleur a alors deux mois pour rendre le dépôt de garantie.

Pour les locations d’une autre nature :

Le délai dépend de la nature du bail : dans le cadre de la location saisonnière, le bailleur dispose d’un mois, cela lui laisse le temps de faire les réparations nécessaires, de présenter les factures au locataire et de justifier les montants qu’il a éventuellement retenus.

Bon à savoir : le bailleur peut parfaitement encaisser le chèque de dépôt de garantie et ne le restituer qu’à la fin du délai prévu avec le locataire. Pour les locations de courte durée, la plupart du temps le propriétaire ne l’encaisse pas et le rend au locataire à la fin de la durée de location, à condition toutefois que l’appartement soit en parfait état.

Quelles retenues sur le dépôt de garantie sont-elles légales ?

En dehors des sommes que le locataire lui devrait, le propriétaire peut également retenir le montant des réparations et de l’entretien nécessaire et n’ayant pas été réalisé par le locataire. Il faut en revanche que toutes les sommes retenues soient parfaitement justifiées. Si des réparations ont été faites, il doit pouvoir produire les factures des travaux correspondants, quand ils sont exécutés par des professionnels ou les achats de matériel, si c’est lui qui s’en occupe.

Le jour de la sortie du locataire, l’état des lieux, appelé état des lieux de sortie, est établi et signé par les deux parties. C’est ce qui va donner sa valeur à ce document. S’il est établi après la remise des clés, le locataire pourrait affirmer que les dégradations ont été faites après qu’il soit parti.

Quand le délai est passé, est-il possible d’obtenir le remboursement ?

Si le locataire ne reçoit pas le chèque dans le délai imparti, il doit commencer par envoyer un courrier simple à son bailleur pour lui demander des explications. S’il n’a toujours pas de nouvelle, il rappelle le délai qui était prévu grâce à un courrier en recommandé avec accusé de réception. Il peut alors parfaitement lui réclamer le montant du dépôt de garantie avec une majoration de 10 % du loyer mensuel pour chaque mois entamé de retard.

Le locataire doit fournir sa nouvelle adresse au bailleur lors de la remise des clés. Dès lors, le propriétaire peut lui envoyer le chèque sans problème. Si ce n’est pas le cas, il faut savoir que le locataire ne peut pas demander les indemnités de 10 % si la restitution n’est pas réalisée dans les délais impartis.

Si jamais, malgré ces courriers, vous ne recevez rien, vous pouvez alors saisir la commission départementale de conciliation. Il y a une commission par département et elle est située généralement dans la préfecture. Elle traite différents litiges, dont ceux qui concernent la restitution du dépôt de garantie. Elle peut être saisie gratuitement par le locataire ou le propriétaire. Elle va essayer de mettre les deux parties d’accord, mais à défaut, elle rend son avis dans les deux mois, suivant la saisine.

Cette démarche évite les frais liés à la procédure judiciaire. D’autant plus que la plupart du temps locataire et propriétaire trouvent facilement un accord. Si ce n’est pas le cas, il faut alors saisir le juge des contentieux de la protection qui se trouve dans le pôle proximité du tribunal judiciaire.

Si le dépôt de garantie n’est pas suffisant

Il arrive assez fréquemment que le locataire doive une somme d’argent au propriétaire et que celle correspondant au dépôt de garantie ne soit pas assez importante. Le propriétaire est alors en droit d’exiger du locataire ou de la caution de celui-ci effectue le règlement de la somme complémentaire. S’il n’obtient pas l’argent demandé, il doit mener une action en justice.

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Quel est le délai de restitution du dépôt de garantie ?