Estimation d'une maison : qu'en-est-il en cas de succession ?

Lors d’une succession, il se peut qu’une ou plusieurs maisons soient transmises aux légataires. Dans ce cas, il faut que l’estimation soit réalisée avec justesse et précision. Ceci est d’autant plus vrai quand l’un des héritiers décide de garder la maison, en rachetant les parts des autres. Pour qu’aucune des parties ne se sente lésée, l’évaluation doit être faite dans les règles de l’art. Tout savoir sur l’estimation d’une maison dans le cadre de la succession !

Pourquoi bien estimer le bien ?

L’estimation du bien immobilier est libre en France, que celui-ci fasse l’objet d’une donation ou qu’il entre dans une succession. Cela signifie que vous pouvez évaluer le bien comme vous le souhaitez. Le montant sera alors inscrit dans l’acte matérialisant le transfert de propriété. En revanche, il faut savoir que le fisc peut parfaitement contester l’évaluation si celle-ci est jugée trop basse par ses services. C’est alors, sur le montant corrigé par une hausse, que seront calculés les droits d’enregistrement qui en plus, seront majorés par les intérêts de retard.

Il faut savoir que les droits d’enregistrement, calculés en fonction de la somme mentionnée dans l’acte de donation ou de succession, peuvent être revus quand la valeur vénale du bien est considérée comme étant sous-estimée.

La valeur vénale d’un bien : définition

En droit, il n’y a pas de définition de la valeur vénale d’un bien. Il est donc difficile d’appréhender cette notion. C’est la Cour de cassation qui cerne cette notion en la définissant comme : le prix pouvant être obtenu en se basant sur le principe de l’offre et de la demande, sans tenir compte de la valeur de convenance. Le but étant qu’un donateur ou celui qui lègue son bien ne soit pas tenté de sous-estimer son prix (valeur de convenance), pour diminuer les droits de donation ou de succession réglés par les nouveaux propriétaires.

Estimation du bien dans le cadre de la succession : attention au marché !

Dès que la succession est ouverte, il faut estimer le montant du ou des biens immobiliers. Ils doivent être déclarés à leur valeur vénale, c’est-à-dire au prix du marché au moment du décès.

Il existe cependant des abattements qui sont susceptibles de s’appliquer sur cette valeur. C’est le cas dans certaines situations :

Si la maison accueille toujours le conjoint survivant, le concubin pacsé ou des enfants mineurs, un abattement de 20 % sera réalisé. Ce n’est pas le cas si la maison était occupée par le donateur et avait été transmise par donation.

Une décote est appliquée si le bien était en location et elle varie avec la durée du bail restant.

Il faut faire très attention au prix du marché local et se faire aider par des professionnels : notaire, agent immobilier ou expert immobilier.

Comment être précis dans l’estimation du bien ?

Pour affiner une évaluation et être sûr de déterminer le bon prix, vous devez tenir compte du plus grand nombre de paramètres possibles : étage, superficie, exposition, vétusté, quartier, proximité des commodités, des transports, accessibilité, jardin, terrasse, etc.

Pour avoir une idée plus précise, n’hésitez pas à demander de l’aide aux agents immobiliers (trois généralement). C’est d’ailleurs de cette façon que procèdent les notaires parfois pour lisser le prix en faisant la moyenne des propositions.

Vous avez la possibilité, dans certaines régions, de consulter un fichier, répertoriant les prix des dernières transactions effectuées. Le but est d’obtenir des prix de vente actuels, vérifiés et fiables. En effet, le marché immobilier étant généralement très fluctuant, vous devez déterminer un prix qui corresponde parfaitement à son état au moment de l’estimation. Pour être plus précis, c’est la valeur du bien sur le marché au 1er janvier de l’année en cours qui est retenu.

À savoir : quand vous transmettez la valeur du bien au fisc, n’hésitez pas à être très précis sur la nature du bien : maison ou appartement, superficie, adresse, nombre de pièces, exposition, date d’acquisition, étage… C’est un plus qui sera apprécié par l’administration fiscale à condition que votre estimation corresponde à la sienne.

Si vous voulez être sûr de vous, le Ministère des Finances a mis en place un simulateur appelé Patrim qui vous permet d’estimer votre bien dans le cadre d’une donation ou d’une succession. Vous vous connectez simplement avec votre numéro fiscal. Les informations sont recueillies sur les cessions d’immeubles à usage non professionnel sur l’ensemble du territoire. Les seules exceptions concernent la Moselle, l’Alsace et Mayotte.

Le bien a été sous-évalué : quelles sont les conséquences ?

L’administration fiscale peut considérer que le bien a été sous-estimé. Il faut alors qu’elle apporte la preuve de ce qu’elle avance, comme le souligne l’article L.17 du Livre des procédures fiscales. Ensuite, elle va procéder au redressement fiscal. Pour ce faire, le fisc procède à une comparaison entre l’estimation et le prix de vente de biens similaires présentant la même superficie, le même état général, étant situé dans le même quartier, etc.

Si le fisc peut prouver que vous avez sous-estimé votre bien, il vous demande alors de régulariser les droits de succession ou de donation. Le calcul est basé sur la différence entre la valeur réelle et celle que vous avez fournie.

Attention : si vous êtes reconnu de mauvaise foi, les droits peuvent être majorés de 40 % et même de 80 % si vous êtes reconnu coupable de manœuvre frauduleuse.

Si les héritiers ont revendu la maison très rapidement à un prix supérieur à celui noté sur la succession, ils vont alors devoir payer l’impôt sur le revenu sur le montant de la plus-value réalisée. S’ils décident de déposer une déclaration rectificative des droits de succession, ils peuvent être condamnés. Celle-ci doit être déposée en cas de prix de vente plus élevé, avant la signature de la promesse de vente. Elle est possible quand des éléments nouveaux comme des dettes de succession apparaissent après la première déclaration seulement. Sachez que pour l’estimation du bien, le notaire retient toujours la solution la plus favorable aux héritiers.

Bon à savoir : l’administration fiscale dispose de trois ans pour contester une estimation.

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