Terrain constructible : l'étude de sol est-elle obligatoire ?

Vous possédez un terrain non bâti, mais constructible et vous souhaitez le mettre en vente. Il est probable que vous soyez tenu de faire une étude de sol avant la mise sur le marché. Cette disposition est entrée en vigueur le 1^er octobre 2020, et fait partie de celles qui sont instaurées par la loi Elan du 23 novembre 2018. Faisons le point sur cette obligation !

Pourquoi l’étude du sol est-elle obligatoire ?

Le caractère obligatoire est intervenu à la suite du constat par la Fédération française de l’Assurance et les pouvoirs publics, concernant les maisons bâties sur des terrains argileux. Elles seraient au nombre de 25 000 chaque année. Or, ce type de terrain est peu résistant à la sécheresse, durant l’été et aux pluies fortes de l’hiver.

Les sols argileux ont la fâcheuse tendance à gonfler sous l’effet de l’eau et à se rétracter quand le soleil tape et que les températures grimpent. Les mouvements de terrain sont alors à craindre et ils peuvent engendrer des fissures importantes au niveau des fondations ou des murs. Le risque est encore plus présent dans le cadre des maisons individuelles, car les fondations sont alors plus légères et elles sont endommagées plus facilement.

L’étude géotechnique des sols s’impose aux vendeurs de terrain qui se trouve sur un sol argileux dans l’objectif de sécuriser la future construction. Elle sera fournie avec le compromis de vente ou l’acte définitif de vente.

Elle a différents buts :

Elle permet d’informer le futur acheteur des risques encourus.
Le constructeur ou le promoteur sera ainsi en mesure d’adapter les techniques de construction pour la sécuriser.

Dans quels cas, l’étude du sol est-elle obligatoire ?

Cette étude est nécessaire et obligatoire sur environ 48 % du territoire français, c’est ce qu’affirme l’agence publique de référence dans le domaine des risques des sols, le BRGM ou bureau de recherches géologiques et minières.

Concrètement, si vous vivez dans une zone où les sols sont argileux, il faut faire réaliser cette étude avant de vendre un terrain. Pratiquement la moitié de la France est concernée par cette obligation. Certaines régions en sont exemptes, ce sont :

La Corse
La Bretagne
Les Vosges
Les Pyrénées
Les Alpes

Pour vérifier si votre terrain nécessite cette étude, rendez-vous sur le site https://www.georisques.gouv.fr/articles-risques/exposition-du-territoire-au-phenomene. Vous savez ainsi tout de suite si votre terrain est situé sur une zone à risque ou pas. Les risques sont classés selon trois niveaux : exposition faible, moyenne ou forte.

Les opérations qui permettent d’échapper à cette obligation

Il faut savoir que si vous vendez votre terrain à une personne désireuse de construire sa maison et que celui-ci est localisé dans une zone à risque, vous devez faire cette étude.

Vous n’êtes pas tenu de le faire dans certaines situations :

Les travaux comme les extensions : véranda, garage… à condition que la superficie n’excède pas 20 m².
Des travaux qui ne concernent ni les fondations de la maison ou le système d’écoulement des eaux.

Les quatre étapes de l’étude de sol

L’étude de sol est effectuée par un cabinet d’étude en géotechnique.

Elle se déroule en 4 étapes :

Le professionnel examine certains documents comme les dossiers des chantiers déjà effectués et des cartes géologiques.
Il se rend sur place pour faire l’analyse de votre sol en le creusant avec une tarière.
Il mesure le niveau de résistance du sol avec un pénétromètre.
Il analyse ensuite les échantillons de manière à connaitre la teneur en argile et en eau.

L’étude permet de calculer les risques et d’informer clairement l’acheteur.

Elle coûte entre 800 et 2 000 euros et sa durée de validité est de 30 ans.