Quand faut-il un permis pour louer un logement ?

La loi Alur a mis en place un permis de louer dans le but de lutter contre l’habitat indigne qui touche de plus en plus de personnes et qui est un problème récurrent dans certaines zones. Chaque commune qui souhaite participer à cette lutte peut déterminer les zones géographiques dans lesquelles mettre un bien en location, est soumise à des obligations et à une autorisation. Il s’avère cependant que cette mesure administrative est assez peu concluante sur le plan des résultats enregistrés.

Pourquoi cette disposition ?

Le 21 décembre 2016, un décret d’application de la loi offre la possibilité aux collectivités locales le souhaitant, de se donner les moyens de renforcer la protection contre les logements insalubres, donc l’habitat indigne. Les communes volontaires ainsi que les établissements de coopération intercommunale eurent ainsi la possibilité de désigner des zones dans lesquelles elles pouvaient exiger une autorisation ou la délivrance d’un permis pour louer les propriétaires souhaitant louer une habitation. La loi Élan a confirmé ce dispositif et l’a rendu payant tout en fixant certaines sanctions pour les contrevenants.

Le but est de pouvoir contrôler les logements avant qu’ils ne soient loués, cela devait permettre une réduction des logements indignes dans le parc privé. Avant la signature du bail, les services d’hygiène visitent et confirment ou infirment que l’habitation soit ou non conforme aux conditions nécessaires pour être louées. Si ce n’est pas le cas, la mairie ou la collectivité est en droit d’imposer des travaux de mise en conformité au bailleur. Une mesure qui vise surtout à confondre et à identifier les marchands de sommeil.

Le permis de louer est une mesure préventive qui sur le papier semble propre à lutter efficacement contre le logement indigne. Si les propriétaires ne demandent pas le permis de louer, ils s’exposent à de lourdes sanctions. Cependant toutes les communes ne sont pas concernées puisque seuls certains quartiers font l’objet de cette mesure. Il faut tout de même souligner que de plus en plus de communes ont sauté le pas et se sont engouffrées dans ce dispositif.

Dans les quartiers concernés, la location d’un bien est soumise à deux types d’autorisations :

Soit une déclaration de mise en location,
Soit une autorisation préalable de l’autorité administrative concernée, cette dernière est plus contraignante que la première.

Dans toutes les autres zones, il n’existe aucune contrainte et tous les propriétaires peuvent louer librement leur logement sans avoir à faire face à ces démarches, c’est-à-dire sans permis de louer.

Cela s’explique par le nombre grandissant de logements indignes, celui-ci s’élevait en effet à plus 200 000 répertoriés sur tout le territoire, sachant que probablement beaucoup d’entre eux passent entre les mailles du filet.

Quels sont les propriétaires concernés par cette mesure ?

L’autorisation préalable concerne les propriétaires qui possèdent un bien dans les secteurs où l’habitat est considérablement délabré et en forte proportion. Par exemple depuis le 15 octobre c’est le cas pour les logements du quartier Noailles à Marseille.

La déclaration préalable peut concerner d’autres quartiers. C’est à l’EPCI ou au conseil municipal de déterminer les listes par délibération. Elles peuvent avoir pour objet un ou plusieurs ensembles immobiliers.

Seuls les bailleurs ayant des appartements dans les zones concernées doivent se soumettre à ces obligations. D’autant plus que la délibération peut également restreindre ce dispositif à une certaine catégorie de logements, les autres n’étant pas soumis au contrôle.

Dans tous les cas ce sont les logements vides et loués en qualité de résidence principale du locataire qui font l’objet de cette mesure.

À quel moment faut-il demander ce permis ?

C’est au moment de mettre son bien en location qu’il faut faire la démarche et cela, à chaque bail signé avec un ou de nouveaux locataires. Vous n’aurez pas à la refaire si vous signez un avenant en cours de bail, par exemple à l’entrée d’un colocataire en remplacement de celui qui a quitté le logement.

Certaines communes facturent le permis de louer et il peut en coûter au propriétaire entre 60 et 114 euros. C’est un peu dissuasif pour les bailleurs qui vont devoir réitérer la démarche à chaque fois qu’arrive un nouveau locataire. Une disposition avait ainsi été introduite pour rendre cette opération gratuite, mais elle n’a pas vu le jour, car elle a été censurée par le Conseil constitutionnel. Il est donc indispensable de régler la somme requise.

Permis de louer : comment se renseigner sur sa nécessité ?

Avant de louer votre logement et si vous avez le moindre de doute, contactez la mairie afin de savoir si vous avez besoin d’un permis. Celle-ci vous dira si vous êtes dans un secteur à risque et vous donnera la démarche à suivre. Puisque les périmètres qui sont concernés sont déterminés au gré des décisions communales. Il se peut également que la situation évolue au cours du temps.

Quand cette décision est prise, elle doit faire part explicitement de la date à laquelle la mesure est effective, au minimum six mois après avoir été adoptée. Elle doit également préciser si la demande peut être faite par voie électronique.

Les communes sont de plus en plus nombreuses à mettre en place ce dispositif dans un certain périmètre de leur territoire.

Comment obtenir le permis de louer ?

Des formulaires à remplir

Pour effectuer la formalité indispensable et obligatoire avant la location, il faut remplir l’un des deux formulaires qui ont été établis par le Ministère du Logement :

Le formulaire de déclaration de mise en location de logement : il faut qu’il soit rempli dans les 15 jours après la signature du bail de location, c’est le Cerfa N° 15651.
Le formulaire de demande d’autorisation préalable de mise en location de logement : il est à compléter et à renvoyer rapidement avant la mise en location pour obtenir l’autorisation de louer avant la signature du bail02 C’est le Cerfa N° 15652.

Vous pouvez vous aider de la notice explicative pour les remplir.

Les documents à annexer :

Vous devrez joindre au document rempli le dossier de diagnostics techniques établi par un diagnostiqueur agréé. Vous devrez ensuite adresser l dossier complet à la mairie ou à l’ECPI concerné par la localisation du logement en recommandé avec accusé de réception ou par voie électronique si cette possibilité vous est offerte.

L’autorisation de louer

Une fois que vous avez transmis le document demandé :

Pour la déclaration préalable de mise en location: vous recevez une copie de la déclaration et un récépissé avec la date à laquelle vous l’avez déposé dans la semaine si celle-ci est remplie correctement. Vous pouvez alors louer en étant dans les règles. Si votre dossier est incomplet, vous aurez un mois pour donner les pièces manquantes. Si vous dépassez le délai, vous devrez recommencer la procédure. Vous devrez la renouveler à chaque fois que vous signez un nouveau bail.

Concernant l’autorisation préalable de mise en location : une fois le dossier complété et renvoyé, soit vous obtenez l’accord dans le mois qui suit, soit vous n’avez aucune réponse ce qui vaut comme accord tacite. L’autorisation sera jointe au bail. Si la demande est refusée, le refus est motivé et vous apporte précision sur les travaux et aménagements à réaliser pour mettre le bien en location. Vous sollicitez cette autorisation à chaque entrée d’un nouveau locataire dans l’appartement concerné.

Sanctions applicables quand vous louez sans permis

Des amendes sont prévues si la location est effective en dépit des obligations fixées dans le quartier concerné :

L’amende peut aller jusqu’à 5 000 euros si vous mettez le logement en location sans avoir rempli l’obligation de déclaration ;

L’amende pouvant aller jusqu’à 5 000 euros si vous mettez le logement en location sans avoir déposé votre demande d’autorisation préalable et pouvant atteindre 15 000 euros si vous omettez à nouveau de faire cette déclaration dans les trois ans. Si vous mettez votre logement en location alors que votre demande a été rejetée, l’amende peut atteindre 15 000 euros.