L’état des lieux est le document qui va servir de référence au moment où le locataire rend son appartement et la comparaison avec celui rédigé à l’entrée dans l’appartement sera essentielle pour savoir quelle retenue peut être réellement faite sur le dépôt de garantie. Il arrive fréquemment que les deux parties ne soient pas d’accord et notamment concernant l’état des peintures.
Les retenues pour remise en état du bien
L’état des lieux offre aux deux parties l’occasion de s’expliquer et de discuter sur des bases factuelles. Le locataire pour justifier qu’il rend un appartement en bon état et le propriétaire ou le bailleur pour justifier des dégradations éventuelles. C’est pourquoi il est important que l’état des lieux remis à l’entrée dans l’appartement soit parfaitement bien fait et vérifié par le locataire.
Pour que le dépôt de caution lui soit remis à son départ en totalité, il incombe au locataire de prendre soin de l’appartement et de ses équipements.
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Les tâches d’entretien incombant au locataire
L’entretien courant du logement et des équipements est à la charge du locataire. Il doit effectuer également les petites réparations comme les raccords de peinture, le graissage des serrures, le remplacement des flexibles de douche, le nettoyage des dépôts calcaires, le remplacement des robinets et joints si nécessaire. C’est le décret N° 87-712 du 26 août 1987 qui a déterminé cette liste qui n’est toutefois pas limitative, mais plutôt indicative.
Le locataire est également tenu responsable et doit réparer les dégâts qu’il aurait commis comme du papier peint arraché, des trous de cigarette dans la moquette, une vitre cassée…
Concernant les chaudières ou cheminées, il doit faire faire au moins un contrôle annuel ainsi que des entretiens qui seront d’ailleurs réalisés par des professionnels et en apporter la preuve au propriétaire.
Et qu’en est-il des peintures ?
Les peintures et leur état sont souvent un objet de litige entre propriétaires et locataires. Il est en effet très difficile d’estimer leur état après quelques années. Si celles-ci sont considérées comme ayant une durée de vie de 8 ans à 12 ans, comme la tapisserie, elles sont parfois fortement impactées par le cours des années, et c’est souvent le jaunissement qui est en cause.
Or le simple jaunissement est une dégradation normale qui ne peut pas faire l’objet d’une retenue sur le dépôt de garantie. En revanche, une tache par exemple, à condition de démontrer qu’elle incombe au locataire, peut faire l’objet d’une retenue.
Après, le problème reste entier : comment déterminer la somme à retenir ? Et cette question n’est pas anodine parce qu’il faut tout de même prendre en compte la vétusté. La durée de vie d’une peinture est de huit ans, ce qui signifie qu’au terme de cette période, celle-ci n’a plus de valeur. Si au bout de cinq ans, par exemple la peinture vous est rendue abimée alors que vous pensiez qu’elle aurait pu durer encore 3 ans, dans ce cas, il est possible de faire une tenue de 40% de la facture pour refaire cette peinture. Le problème c’est que l’appréciation ne peut être précise parce que de toute façon, la grille de vétusté peut varier.
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Comment faire la retenue ?
Pour être en mesure de faire la retenue, il faut que la dégradation soit mentionnée sur l’état des lieux de sortie et il faut que ce soit expliqué de manière explicite et très précise. Il est ensuite nécessaire de justifier le montant soit par un devis ou mieux encore par une facture, prouvant au locataire que les travaux ont bien été réalisés.
Pour avertir le locataire, vous disposez d’un délai de deux mois pour envoyer votre lettre à ce dernier, accompagnée des devis et des factures explicitant les travaux effectués. Ensuite vous devez également restituer le dépôt de garantie restant très rapidement, le mieux étant de le faire dans le même courrier. Dans ce cas, sachez qu’il est préférable d’envoyer votre courrier par recommandé avec accusé de réception.
Et si le locataire décide de repeindre lui-même ? Dans ce cas, sachez que celui-ci ne pourra facturer que le matériel, dont il a eu besoin, mais en aucun cas le temps passé ou la main d’œuvre.
Devis ou facture ?
C’est un choix qui peut faire débat et qui n’a jamais été tranché explicitement par la loi. En 2010 cependant une réponse ministérielle précise que : « la loi ne prévoit pas que le bailleur soit tenu de produire des factures pour justifier la réalisation des travaux ».
Il n’est donc pas possible au locataire d’exiger de son propriétaire une facture, le devis étant suffisant. Toutefois dans un souci de transparence et d’honnêteté, nous vous recommandons d’essayer de donner un double de la facture à votre locataire. Cela évite aussi des discussions inutiles.
Déduction du montant total de la facture : oui ou non ?
La réponse est à la fois oui et non, puisque tout dépend des circonstances et des équipements.
Oui quand la réparation ou l’entretien qui incombe au locataire n’a pas été effectué. En revanche, c’est non, quand il faut remplacer un élément dégradé comme un robinet, une moquette, du papier peint… Dans ce cas, le propriétaire n’est pas en droit de facturer une valeur à neuf. Il est tenu d’appliquer un abattement en raison de la vétusté, donc l’ancienneté de l’élément en question est à prendre en compte. C’est un point qui d’ailleurs a tendance à engendrer des discussions entre bailleur et locataire.
Deux solutions alors : soit le propriétaire se réfère aux grilles de vétusté existantes, soit il fait simplement appel aux usages et à son bon sens.
Le propriétaire et le locataire ont le choix de la grille de vétusté qu’ils choisiront comme référence. Elle peut être indexée aux baux locatifs depuis le 1er juin 2016. C’est une bonne chose, car cela évite des discussions sans fin entre propriétaires et locataires. La quote-part qui peut faire l’objet d’une retenue est ainsi évaluée sans ambiguïté.
