Même si, en principe, de propriétaire bailleur ne peut pas demander au locataire de participer financièrement aux gros travaux, une exception existe : les travaux d’économie d’énergie.
Le point sur le dispositif
Lorsque le bailleur réalise des travaux d’économie d’énergie comme l’isolation de la toiture, le changement des fenêtres ou l’installation d’un chauffage plus performant, le locataire est, en principe, gagnant. Son logement est plus confortable et sa facture de chauffage diminue. L’article 23-1 de la loi du 6 juillet 1989 a donc prévu que le locataire puisse participer au coût des travaux.
Mais le propriétaire ne peut pas demander n’importe quelle contribution à n’importe quelle condition.
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Concertation indispensable entre bailleur et locataire
Tout d’abord, le logement doit être la résidence principale du locataire et être loué nu. Les meublés ne sont pas concernés par ces dispositions.
S’il s’agit d’un logement en copropriété, les travaux peuvent être réalisés dans le logement ou dans les parties communes de l’immeuble.
Une copropriété qui réalise une isolation par l’extérieur, comme on en voit pour des immeubles des années 1960-1970, peut faire partie de ce dispositif. Autres conditions, les travaux doivent bénéficier directement au locataire et un ensemble de travaux doit être réalisé. Il ne suffit pas de changer les fenêtres, par exemple.
La partie concertation est également importante. Pour que la contribution aux économies d’énergie soit mise en place, tout commence par une concertation entre le bailleur et le locataire. Le bailleur doit donner le programme de travaux envisagés, les modalités de leur réalisation, les bénéfices attendus en termes de consommation énergétique du logement. Il faut également indiquer au locataire la contribution financière qu’il aura à assumer.
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Le bailleur doit ensuite justifier de la réalisation des travaux en envoyant à son locataire un formulaire type rempli avec les entreprises intervenantes. Ce formulaire détaille, pour chaque cas, les travaux mis en œuvre, leurs caractéristiques et toutes les informations sur les entreprises avec leurs assurances.
Des travaux qui varient en fonction de l’âge du bâtiment
Les travaux réalisés varient en fonction de la période de construction du bâtiment. Si le bâtiment a été achevé avant le 1er janvier 1948, le propriétaire doit réaliser un bouquet de travaux, c’est- à-dire plusieurs travaux ensemble. Il peut s’agir de l’isolation des toitures, des murs donnant sur l’extérieur, des parois vitrées et portes donnant sur l’extérieur. Il peut aussi s’agir de travaux de régulation, de remplacement de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire.
Les travaux peuvent aussi concerner une installation d’équipement de chauffage ou de production d’eau chaude utilisant une source d’énergie renouvelable.
Si le bâtiment a été achevé entre le 1er janvier 1948 et le 31 décembre 1989, le bailleur peut choisir entre le bouquet de travaux et des travaux permettant une amélioration de la performance énergétique globale du bâtiment. Dans ce cas, une étude thermique est effectuée au préalable afin de déterminer les travaux à effectuer pour atteindre cette performance.
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Enfin, si le bâtiment a été achevé après le 1er janvier 1990, le propriétaire ne peut pas demander de contribution au locataire même s’il décide de réaliser des travaux d’isolation. Le législateur considère que les logements de cette période sont suffisamment bien isolés et que les travaux réalisés ne seraient alors pas assez efficaces pour le locataire.
Contribution du locataire, des modalités encadrées
La contribution mensuelle demandée au locataire est forfaitaire, fixe et non révisable. Elle peut être demandée pour une durée maximale de 15 ans.
Pour les bâtiments achevés avant le 1er janvier 1948, elle s’élève à 10 € pour les logements comprenant une pièce principale. Elle est de 15 € pour les logements comprenant deux ou trois pièces principales et de 20 € par mois pour les logements comprenant quatre pièces principales et plus. Pour les bâtiments achevés entre le 1er janvier 1948 et le 1er janvier 1990, la contribution peut être calculée de deux manières : sur la base d’une estimation de l’économie d’énergie mensuelle en euros calculée à partir de la méthode dite « Th-C-E ex » (voir sur le site www.effinergie.org pour plus d’informations) ou bien sur la base d’une estimation de l’économie mensuelle en euros calculée à partir de la méthode prévue par le diagnostic de performance énergétique (DPE). Dans les deux cas, la contribution du locataire est au plus égale à la moitié de l’économie d’énergie estimée du logement.
Toutefois, lorsque les caractéristiques du bâtiment sont incompatibles avec la méthode de calcul ou lorsque le bailleur ne possède pas plus de trois logements loués dans l’immeuble, il peut utiliser le forfait de 10, 15 ou 20 €.
« Le versement de la contribution est exigible à partir du mois civil qui suit la date de la fin des travaux »
Une quittance modifiée
Le bailleur doit ensuite faire figurer, sur l’avis d’échéance du loyer et sur la quittance, une ligne en plus de celles relatives au loyer et aux charges intitulée « Contribution aux travaux d’économie d’énergie ».
Sur la quittance doivent aussi être indiquées les dates de la mise en place et du terme de cette ligne complémentaire ainsi que la date d’achèvement des travaux.
Le versement de la contribution est exigible à partir du mois civil qui suit la date de la fin des travaux. En cas de départ d’un locataire et de conclusion d’un nouveau bail, le bailleur doit apporter au nouveau locataire les éléments propres à justifier les travaux réalisés et le maintien de cette contribution, et l’informer sur son terme.
Le locataire ne peut s’opposer à ces travaux dans la mesure où ils concernent les parties communes d’un immeuble et des logements voisins selon l’article 7-e de la loi du 6 juillet 1989. En revanche, les travaux ne peuvent pas être effectués le week-end (les samedis, dimanches) et jours fériés sans l’accord préalable du locataire.
Dans son propre logement, le locataire doit aussi laisser l’accès pour les travaux mais si ces derniers durent plus de 21 jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont le locataire a été privé. Si les travaux rendent le logement inhabitable, le locataire pourra faire résilier le bail. En cas de difficulté, le locataire peut s’adresser à la Commission départementale de conciliation (voir www.servicepublic.fr pour l’adresse) ou à son Agence Nationale pour l’information sur le logement (Anil) sur le site www.anil.org.
Plus de 60 % du coût des travaux récupérés sur 15 ans
L’association Consommation, Logement et Cadre de vie donne ainsi l’exemple d’un deux pièces construit en 1936. Le propriétaire réalise des travaux de changement de fenêtres et de chaudière afin de mettre un matériel performant pour un coût de 4 200 €.
Le propriétaire pourra demander une contribution de 15 € par mois pendant 15 ans, soient 2 700 €. Cela représente au total 64,3% du coût des travaux.
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