Vous êtes tenté par la location meublée ? Cela peut paraitre logique en regard des avantages que celle-ci présente. Les loyers demandés sont en effet plus élevés, les contrats de location plus souple, mais surtout, celle-ci bénéficie d’une fiscalité avantageuse et très spécifique. Zoom sur la fiscalité de la location meublée !
Amortissements, déductions et abattements
Les règles de déclaration et d’imposition changent en fonction du montant du loyer. Il est même possible dans certaines situations d’être exonérés.
Si vous avez le statut de loueur en meublé non professionnel ou LMNP, vous avez deux options :
- Soit, vous êtes imposé sur la moitié des recettes.
- Soit, vous les minorez en appliquant un système de déduction d’amortissements et de charges.
Si vous avez le statut de loueur en meublé professionnel ou LMP : le système de déduction est calculé sur vos revenus globaux. Cela est plus avantageux, mais les règles à respecter sont strictes.
Il faut savoir que dans tous les cas, la location en meublé et ses revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des prestations de services relevant des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
Trois régimes fiscaux sont possibles
La micro BIC : il faut que les recettes soient inférieures à 70 000 euros, les revenus imposables sont calculés après un battement de 50 %. Vous ne pouvez pas jouer sur le déficit. Si c’est le cas, il faut alors opter pour le régime d’imposition réel, simplifié ou normal.
Le régime du réel simplifié : il est obligatoire si le montant annuel de vos recettes imposables est compris entre 70 000 euros et 238 000 euros. Il faut tenir une comptabilité et conserver les justificatifs de loyers et de charges. La déduction est faite sur l’ensemble des charges du loueur (intérêts d’emprunt, taxes…), à une seule condition : avoir inscrit l’immeuble à l’actif du bilan. Il autorise également l’amortissement de la valeur d’acquisition de l’immeuble.
Le régime réel normal : il est obligatoire dès que les recettes dépassent 238 000 euros par an. Comme dans le régime précédent, la déduction de l’intégralité des charges est possible.
Dans les deux derniers régimes, l’atout majeur est lié au fait que l’amortissement d’une partie de l’immeuble génère des charges qui vont minorer les recettes imposables. Les recettes non imposables s’étalent alors sur une longue période.
La location d’une pièce d’une résidence principale
Si vous louez une ou plusieurs pièces de votre résidence principale, vous êtes alors exonéré d’impôt, à condition que la surface louée représente l’habitation principale ou temporaire de votre locataire. Pour le justifier, il doit produire un contrat de travail en CDI ou CDD. Le prix de la location doit être situé dans une fourchette raisonnable. En Île-de-France, le prix au m² ne dépassera pas 190 euros et 140 euros, en province. Le plafond change au premier janvier de chaque année.
Attention : cette exonération devrait disparaitre en 2023.
Le cas spécifique des chambres d’hôtes
Les recettes de la location de chambres d’hôte à la semaine ou au mois ne doivent pas dépasser 760 euros par an, en excluant les prestations telles que les repas, le petit-déjeuner… Dans ce cas, vous n’avez pas à déclarer vos recettes et vous êtes exonéré d’impôt.
Si vous dépassez cette somme, vous êtes imposé sur les prestations et les recettes tirées de la location.
Passer du régime micro-BIC au régime réel : dans quelles conditions ?
Tous les contribuables ont le choix entre ces deux régimes, cependant, il va falloir respecter certaines règles avant d’arbitrer entre les régimes fiscaux.
Le régime réel devient obligatoire dès que vos recettes de location dépassent 70 000 euros par an. Cette somme tient compte de l’ensemble des loyers perçus pour vos biens meublés en location.
Quand vous choisissez le régime réel, vous vous engagez à y rester durant deux ans au moins.
Si vous voulez passer du régime micro-BIC au régime réel, il faut prévenir l’administration fiscale avant le 1er février de l’année des revenus. Cela signifie que si vous prévenez le fisc avant le 1er février 2021, le régime réel s’applique dès 2022 sur votre déclaration des revenus 2021.
Comment est calculé l’impôt sur les loyers perçus dans le cadre de la location meublée ?
Les loyers subissent deux fiscalités : l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Ils sont calculés sur le montant des loyers qui sont imposables, après abattement. Les prélèvements sociaux représentent 17.2 %. Quant au taux de l’impôt, il varie en fonction de votre tranche d’imposition, de 0 % à 45 %.
Les loyers en France sont très fiscalisés. Le régime réel est tout de même beaucoup plus favorable au bailleur grâce aux déductions possibles que nous avons déjà évoquées. Il faut évidemment avoir beaucoup de charges déductibles, donc c’est un calcul à faire avec attention et précision.
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