Louer un bien immobilier à ses enfants : comment procéder ?

Louer un logement à sa fille ou à son fils est tout à fait possible et autorisé par la loi. Deux possibilités s’offrent à vous : soit vous optez pour une location classique, soit vous choisissez de loger votre enfant à titre gratuit. Dans tous les cas, vous devrez respecter certaines règles. Tout savoir sur la location à vos enfants, voici toutes les explications.

Location à un enfant : un bail classique

Il n’existe aucun dispositif dans la loi vous empêchant de louer votre appartement ou votre maison à l’un de vos enfants ou tout autre membre de la famille d’ailleurs. Cette autorisation concerne d’ailleurs la location en direct, mais également celle qui serait réalisée via une SCI, société civile immobilière.

Cependant, il faut savoir que ce type de location est tout de même encadré par la loi et qu’il faudra de ce fait respecter certaines règles et suivre les formalités indispensables surtout quand il s’agit d’une location au long cours. Vous devrez observer une démarche similaire à la location classique :

Vous devez faire signer à votre enfant un contrat de location qui soit en conformité avec le bail type qui a été imposé par la loi et qui est en vigueur depuis le 1^er août 2015.
Vous devez fixer le loyer mensuel, son montant et les modalités de paiement ainsi que celles des charges locatives.

Vous n’êtes pas tenu de faire établir ces documents par un professionnel. Il est d’ailleurs rare que dans cette situation que le propriétaire fasse appel à ce type de prestations, à moins qu’il possède d’autres biens en location ou qu’il vive très loin. Généralement, vous le faites directement puisque c’est la famille qui est concernée.

Pour ne pas avoir de problème avec la justice ou le fisc, il faut rester très vigilant en particulier concernant deux points : le montant du loyer et les allocations logement comme l’APL.

Fixer le loyer : comment procéder ?

Quand vous louez à vos enfants, vous avez tendance à demander un loyer plus bas. Il faut se montrer très prudent parce que le fisc veille sur le montant des loyers et risque de vous poser un problème, s’il pense qu’il est trop bas par rapport au marché. Il est alors en mesure de lancer un redressement fiscal contre vous. Vous ne pouvez pas fixer le montant du loyer comme vous le souhaitez. À titre d’exemple : une SCI louait un appartement de 139 mètres carrés à un associé pour un loyer de 915 euros à Paris, cette dernière a été sanctionnée, car le prix était trop bas.

Si le fisc est tellement attentif à ce point, c’est pour la raison suivante : elle permet au bailleur de réduire l’impôt sur les revenus fonciers. En fait, le fonctionnement se fait de cette manière : le propriétaire tire un faible revenu annuel de son bien, mais ses charges, qu’il est en droit de déduire, restent les mêmes. Cela lui permet d’échapper à la fiscalité du loyer en déduisant les charges. Il peut également en profiter pour diminuer le montant de ses revenus fonciers imposables, s’il possède un parc locatif. Il profite alors d’un avantage fiscal plus important que s’il avait loué son appartement à des inconnus.

Le fisc considère qu’en louant à l’un de ses enfants à moindres frais, le bailleur se réserve la jouissance du bien pour lui-même. Or, l’article 15 du Code général des impôts, alinéa II, considère que ce type de revenus n’est pas soumis à l’impôt foncier et qu’aucune charge n’est déductible. Cela signifie que vous n’êtes pas autorisé à déduire les charges locatives, si le loyer est considéré comme étant trop faible.

Vous vous exposez alors à un rappel d’impôt, avec une demande de règlement des charges fiscales réduites ou éludées par le biais de cette manœuvre et une pénalité de 80 %, si jamais le bail est considéré comme fictif.

Pour éviter ce type de souci, le loyer demandé doit être situé dans la fourchette des prix habituellement pratiqués dans votre ville, la région ou le quartier. Renseignez-vous et proposez un loyer qui pourra être dans la fourchette basse, mais en restant dans les tarifs appliqués.

Louer Bien Immobilier A Ses Enfants — © istock

Qu’en est-il des aides au logement ?

Il faut savoir que la loi fait une différence selon le lien familial qui unit bailleur et locataire. La question des allocations logement est d’autant plus importante.

Dans le cadre de la location en ligne directe, comme c’est le cas quand vous louez à votre enfant, il est impossible pour lui de toucher les APL ou les allocations logement. Cette assertion est valable, quel que soit le revenu de l’occupant, le montant du loyer… En effet, la loi exclut la location aux ascendants et descendants des aides, systématiquement.

Bon à savoir : si votre appartement ne relève pas d’un régime de défiscalisation comme le dispositif Scellier ou Pinel, l’enfant à qui vous louez peut parfaitement continuer à être rattaché à votre foyer fiscal, location à votre fille étudiante, par exemple.

Vous pouvez louer à un autre membre de la famille comme un cousin, une tante, un neveu, un frère ou une sœur… et percevoir les allocations logement et les autres aides sans problème.

L’enfant : locataire à titre gratuit

Cette solution consiste à mettre à la disposition de l’un de ses enfants son bien, appartement ou maison, sans que celui-ci ne règle de loyer. Il sera alors considéré comme occupant à titre gratuit, au niveau du fisc et de la justice. La seule chose qu’il devra payer sera la taxe d’habitation, s’il en est redevable.

C’est une situation que l’on retrouve souvent quand l’enfant est étudiant ou qu’il démarre dans la vie active. Cela lui permet de faire des économies ou de ne pas avoir à prendre un travail qui ne serait pas en adéquation avec ses études.

Dans ce cas, au regard de la loi, ça ne pose aucun problème puisqu’elle assimile cette situation à l’obligation alimentaire des parents envers leurs descendants.

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