Plan d’apurement : fonctionnement; législation et démarches

Le plan d’apurement est un accord qui est passé entre un propriétaire et un locataire afin de mettre en place un échéancier qui permet au locataire ayant des impayés de loyers de pouvoir les régler. Côté bailleur, cela lui évite de se lancer dans une procédure d’expulsion longue et coûteuse. Il faut savoir comment le mettre en place et que faire en cas de non-respect du plan. Lisez cet article pour tout savoir sur le plan d’apurement.

Qu’est-ce qu’un plan d’apurement ?

Le plan d’apurement est un accord amiable, conclu entre le locataire et son propriétaire et finalisé par un document écrit. Il sera alors fixé un calendrier précis concernant les sommes à verser avant telle ou telle date que le locataire doit absolument respecter scrupuleusement.

De manière plus concrète : imaginez qu’un locataire rencontre des difficultés financières ne lui permettant plus de régler son loyer normalement. Son propriétaire bailleur peut alors lui proposer un plan qui lui permettra de rembourser les sommes dues à l’aide d’un échéancier tout en continuant bien entendu à régler son loyer normalement. C’est une bonne solution surtout quand le locataire a traversé une période de chômage, a eu des problèmes personnels, ou a fait face à un changement de situation comme un divorce, mais peut à nouveau régler son loyer normalement.

Côté propriétaire, cela lui évite de se lancer dans une procédure très longue destinée à expulser son locataire. Il faut en effet savoir que celle-ci s’étale en moyenne sur une période de 18 mois à deux ans, et qu’elle coûte plus de 3 000 euros. Il y a en France plus de 160 000 expulsions chaque année.

Si votre locataire s’engage à payer son loyer normalement et à trouver une solution pour régler les loyers en retard, c’est un gage de bonne volonté de sa part. De plus, le locataire peut également espérer ainsi rester dans l’appartement qu’il occupe à ce moment. Il évite ainsi la résiliation de son bail dans un premier temps et l’expulsion dans un second temps.

Le propriétaire ou le locataire est en mesure de proposer ce plan d’apurement. Mais il peut également être imposé par la Caisse d’allocation familiale si celle-ci verse des allocations logement au titre de la location en question. Il peut également intervenir par suite d’une intervention d’un conciliateur de justice qui sera saisi par le propriétaire pour trouver une solution amiable.

Le propriétaire peut parfaitement mettre en demeure son locataire pour se protéger en cas de non-respect du plan d’apurement.

Que dit la loi ?

Le plan d’apurement n’est mis en place qu’après la relance des loyers impayés et avant :

La procédure d’expulsion ;
La saisie de la CDAPL si le locataire touche l’APL.

La loi ALUR du 24 mars 2014 instaure le maintien des aides au logement si le débiteur peut prouver sa bonne foi.

Le décret N° 2016-748 du 6 juin 2016 prévoit que la CAF ou la MSA puissent intervenir dans le règlement des loyers impayés. Ce décret concerne l’allocation de logement sociale (ALF), l’aide personnalisée au logement (APL) ou l’allocation de logement familiale (ALF) qui peut être versé aussi bien dans le cadre d’un logement locatif que dans le cadre de l’accession à la propriété.

Bon à savoir : la loi de finances N° 2017-1837 du 30 décembre 2017 supprime les aides aux logements dans le cadre de l’accession à la propriété pour les emprunts signés à compter du 1^er janvier 2018. Les aides sont maintenues pour les contrats de location-accession en cours ou quand la demande a été faite avant le 31 décembre 2017.

Le plan d’apurement offre la possibilité au locataire :

De s’organiser pour essayer de régler ses dettes ;
D’éviter un recours en justice à partir du moment où il respecte le plan.

Quelques règles pour établir le plan d’apurement :

Il faut tenir compte des revenus du locataire au moment d’établir ce plan. Le remboursement sera effectué sur plusieurs mois, voire un ou deux ans si les impayés sont importants et que les revenus du locataire sont insuffisants.
Le document doit contenir les renseignements suivants :
L’adresse du propriétaire et l’adresse du locataire ;
Le rappel des éléments principaux du bail : adresse, date, etc. ;
Un texte expliquant que le locataire s’engage à rembourser les loyers d’une période donnée suivant le plan établi ;
Le plan d’apurement en lui-même avec les montants qui seront remboursés chaque mois en plus du loyer normal ;
La date et le lieu de rédaction du plan, et la signature des deux parties.
Le locataire et le propriétaire possèdent un double du plan d’apurement.

Le propriétaire peut trouver un modèle de plan d’apurement à la CAF. Si celui-ci n’est pas respecté, il pourra exiger que les allocations logement lui soient versées directement.

La procédure pour le mettre en place

Le propriétaire doit rentrer en contact avec le locataire dès le premier retard de paiement afin d’en connaitre la cause : oubli, souci financier passager ou problème plus important comme une séparation ou une perte d’emploi.

Il peut aussi demander le paiement à la personne qui s’est portée caution lors de la signature du bail ou à un organisme extérieur si jamais il a souscrit une assurance loyers impayés par exemple. Il peut aussi se retourner vers le cautionnement adopté par le locataire et remplaçant celui d’un proche comme Action logement et le cautionnement VISALE.

Il est ensuite dans l’obligation de contacter la caisse d’allocation familiale pour signaler les loyers impayés dès lors que le locataire n’a pas payé les charges et le loyer durant deux mois consécutifs et s’il bénéficie d’allocations logement, versées directement par la CAF. Celle-ci laisse alors six mois au locataire et au propriétaire pour mettre en place le plan d’apurement avant de continuer ou de suspendre les aides. Elle peut également aider le locataire en demandant au FSL, fonds de solidarité pour le logement, pour voir s’il peut obtenir des aides complémentaires exceptionnelles.

Si elle n’obtient pas de réponse quant au plan d’apurement, elle met en demeure le locataire de payer son loyer actuel et les arrières à raison de 1/36^e tous les mois, ce plan s’étale sur trois ans. C’est pourquoi le propriétaire a tout intérêt à mettre en place son propre plan d’apurement.

Le propriétaire doit en revanche proposer un plan réaliste et en adéquation avec le revenu du locataire, présent et prévisible pour ce que le plan puisse être respecté. Il sera ensuite finalisé par écrit et signé.

Plan d’apurement non payé : les solutions

Si le plan d’apurement n’est pas respecté par le locataire, la CAF risque de suspendre les versements des allocations logement. En revanche, si le locataire traverse une passe difficile et qu’il a déjà payé la moitié de la somme qu’il devait, la CAF maintient exceptionnellement le versement des allocations.

Côté propriétaire, il peut tout simplement faire appel à un conciliateur de justice afin de poursuivre sa procédure à l’amiable. Il peut aussi tout simplement demander au locataire de donner son préavis comme l’a fixé la loi ALUR pour quitter les lieux et trouver un logement moins onéreux ou demander un logement social.

Il peut aussi intenter une action en justice pour réclamer le paiement des loyers en retard, la mise en œuvre d’une clause résolutoire ou la résiliation judiciaire du bail et demander l’expulsion. La clause résolutoire pour être mise en application doit être prévue au contrat de location meublée ou vide.

La procédure d’expulsion est longue à mettre en place et coûte assez cher. En effet, un huissier de justice, dépendant de la cour d’appel du lieu où vit le locataire, interviendra plusieurs fois ainsi que le tribunal, aucune expulsion ne peut intervenir avant un an minimum, ce qui peut poser des problèmes au propriétaire qui compte sur le loyer pour rembourser le prêt sur l’appartement.

C’est pour cette raison que la loi ELAN, votée au sénat en octobre 2018 prévoit des améliorations dans le paiement des loyers impayés avec notamment la mise en place d’une période probatoire de deux ans pour le locataire. Elle permet également aux commissions de surendettement de s’impliquer pour gérer mieux la situation du locataire. Cette loi est applicable depuis mars 2019.

À savoir : la loi Macron a permis d’accéder à une procédure simplifiée pour le recouvrement des sommes inférieures à 4 000 euros depuis juin 2016. Cette procédure est gérée par l’huissier et suppose une première mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception. Sans réponse du locataire dans le mois suivant l’envoi, le propriétaire peut obtenir le titre exécutoire du tribunal.