Copropriété : peut-on bénéficier d'un report des charges ?

Une copropriété est en fait définie par la division d’un immeuble en lots d’habitation qui sont commercialisés et les parties communes. On peut parler aussi de copropriétés horizontales quand celle-ci regroupe des maisons. Le principe repose sur le principe suivant : chaque copropriétaire paye une part des charges communes. Il arrive que l’un d’eux ne puisse pas les régler pour une raison ou pour une autre. Est-il possible dans ce cas d’obtenir un report ou un échelonnement ? C’est ce que nous allons expliciter.

Différer le paiement des charges de copropriété : une action compliquée

D’après l’article 1343-5 du Code civil, le copropriétaire qui est en retard dans le paiement des charges débiteur ne bénéficie pas de délais de paiement.

En revanche, il existe une spécificité : si le copropriétaire n’a pas voté une décision concernant des travaux, il peut demander à régler les charges correspondantes de manière différée.

Il est en mesure d’échelonner le règlement sur une longue période puisqu’il peut demander à payer en annuités égales au dixième de leur part.

Si le copropriétaire souhaite bénéficier d’un report de charges ou au moins d’une certaine souplesse dans leur règlement, il doit suivre une procédure particulière. Il faut qu’il fasse part de sa décision au syndic dans les deux mois qui suivent la notification du procès-verbal de l’assemblée générale.

À savoir : la Cour de cassation considère que l’annulation d’une assemblée générale ne pèse pas sur l’obligation des copropriétaires à régler les charges, prévues au règlement de copropriété.

Paiement des charges : une obligation

Les copropriétaires sont obligés de régler le montant des charges en rapport avec les dépenses collectives qui sont réalisées dans le but d’œuvrer pour les intérêts communs de la copropriété. Chacun d’entre eux paye le montant qui est calculé proportionnellement à la valeur du lot qu’il détient. Quand les comptes sont approuvés, chaque copropriétaire est redevable de la quote-part de charge.

La Cour de cassation rappelle que : l’obligation de payer les charges de copropriété est d’ordre public, de ce fait, il est impossible qu’une clause du règlement de copropriété, un document quelconque, une décision d’assemblée générale aille à l’encontre du principe d’égalité des copropriétaires face aux charges. Ainsi aucun d’entre eux ne peut être dispensé de participer aux dépenses.

Le seul moment où effectivement le copropriétaire d’un lot peut être exempté du paiement des charges c’est : si celui-ci ne peut retirer aucun avantage ni aucune utilité objective de la partie commune concernée par ces charges.

Le paiement des charges et les situations exceptionnelles

Certaines situations, comme le chômage partiel qu’ont connu certains d’entre nous durant la période de confinement à la suite de la crise sanitaire, auraient pu faire exceptions dans cette règle du paiement obligatoire des charges. Il n’en est rien. Prenons un exemple : un avocat Alain Cohen-Boulakia reçoit une cliente, qui face à la baisse de son revenu, se pose la question du report des charges. Voici sa réponse : les charges doivent être payées, selon lui, il est impératif que la copropriété puisse fonctionner d’autant plus que la plupart des copropriétaires sont chez eux. Parmi les textes votés en urgence pour faire face à la crise, aucun n’offre la possibilité de suspendre ou de reporter les charges de copropriété quand on est un propriétaire privé.

Échelonner le paiement des travaux de copropriété

Chaque copropriétaire est obligé de payer immédiatement après la date d’exigibilité, le montant des travaux qu’il doit prendre à sa charge et correspondant à sa quote-part. C’est le principe de fonctionnement d’une copropriété.

Il existe cependant une exception : un copropriétaire qui n’a pas voté les travaux concernés, donc qui n’a pas donné son accord, peut alors demander un paiement échelonné pour ces charges et seulement celles-ci. C’est l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965 qui en précise les conditions et la loi est très claire. Dans ce cas, il doit demander la possibilité de payer ces travaux par annuités. Chacune d’elles équivaut au dixième de leur part.

Si vous pensez pouvoir bénéficier de cette mesure, il est impératif d’en demander l’autorisation au syndic dans les deux mois suivant la réception du courrier en recommandé qui notifie le procès-verbal de l’assemblée générale.

Précision : les copropriétaires qui étaient absents lors de l’assemblée générale au cours de laquelle les travaux ont été votés ou ceux qui se sont abstenus peuvent également bénéficier du report des charges inhérentes aux travaux en question.

Quels travaux sont concernés ?

Si les travaux sont imposés par les règlements et la loi, le copropriétaire qui s’est abstenu, qui a voté contre ou qui était absent n’a pas le droit de demander de report de charges ou de paiement fractionné.

Cette possibilité ne concerne pas non plus les travaux d’entretien, et ce, même si ces derniers engagent des sommes très importantes.

Ce droit est en revanche valable dans le cadre des travaux dits d’amélioration.

Comme vous pouvez le constater, le report de charges de copropriété est très limité et quasiment impossible. Il est possible de demander un échelonnement, mais cette fois encore, dans un cadre très strict et peu étendu.