Aujourd’hui, l’immobilier constitue un moyen sûr et efficace de placer son argent et le faire fructifier. Il existe plusieurs manières d’investir dans l’immobilier, dont l’investissement locatif dans un appartement, un immeuble de rapport, un parking, etc.
Acheter un bien immobilier en vue de le louer offre de nombreux avantages, dont la possibilité de se constituer un patrimoine tout en devenant rentier à durée indéterminée grâce aux loyers rapportés. Comme tout investissement, l’immobilier locatif n’est pas sans risque. Néanmoins, c’est un placement qui promet un enrichissement rapide si l’on sait y faire. Dans cet article, retrouvez quelques conseils clés pour réussir dans l’investissement locatif immobilier et optimiser sa situation financière sans se tromper.
Qu’est-ce que l’investissement locatif ?
Comme son nom l’indique, l’investissement immobilier locatif consiste à acheter un bien immobilier en vue de le louer pendant une période de « bail » donnée. Au terme de celle-ci, l’investisseur peut décider de renouveler le contrat ou de transmettre la propriété en vendant ou en cédant le bien.
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Plusieurs types de biens sont concernés par ce type d’investissement, dont l’appartement, la maison, le parking, la cave, la SCPI ou encore l’immeuble de rapport. Bien que l’investissement locatif dans un immeuble de rapport ne soit pas la première idée qui vienne à l’esprit quand on décide de se lancer dans l’immobilier locatif en raison de son coût, il faut préciser que ce type de placement offre de nombreux avantages, dont une rentabilité accrue et une fiscalité avantageuse.
L’immeuble de rapport, l’investissement malin
Vous avez la possibilité d’acheter un immeuble vide à rénover, ou un immeuble dont certains appartements sont déjà loués. L’avantage va toutefois à la première solution, car vous aurez le champ libre pour restaurer l’immeuble selon vos préférences et exigences avant de proposer des appartements corrects à vos futurs locataires.
Bien sûr, ce type d’achat implique un certain investissement personnel, pour la gestion des travaux et les formalités administratives qui en découlent. Notez toutefois que vous avez la possibilité d’être déchargé des tâches chronophages liées à cet investissement en les confiant à une société spécialisée.
Par la suite, votre immeuble de rapport vous rapportera de nombreux loyers, grâce à un bien remis aux normes et en état, et qui n’exigera donc pas de grosses dépenses à venir.
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Les clés d’un investissement immobilier locatif réussi
Investir dans l’immobilier locatif est un moyen d’acquérir l’indépendance financière en s’assurant une rente régulière pendant une période donnée et en se constituant en douceur un patrimoine. Mais encore faut-il tenir compte d’un certain nombre de choses pour que l’investissement soit une réussite.
Définir précisément ses objectifs
On ne se lance pas dans l’investissement immobilier locatif sans un but précis. Ce type de placement peut répondre à plusieurs ambitions : préparer sa retraite en bénéficiant d’un complément de revenus, se constituer un patrimoine, défiscaliser, etc. En plus de la définition du budget que vous allez allouer à votre projet, la détermination d’objectifs précis constitue aussi l’une des clés de la réussite de l’investissement locatif. En effet, ils peuvent vous guider dans certains choix que vous devez faire comme le type de bien à acheter, le secteur géographique ou la suite de l’investissement à l’issue de la durée d’engagement : revente, transmission aux enfants, etc.
Choisir un secteur géographique porteur
On ne le répétera jamais assez, l’emplacement est une clé fondamentale de la réussite d’un investissement immobilier locatif. Pour assurer la pérennité de l’activité, il est important de choisir une zone attractive. Une ville ou un quartier caractérisés par un accroissement continu de la population, une bonne desserte par les transports en commun, la proximité des commerces et des écoles, … autant de critères à prendre en compte lors du choix d’un secteur pour investir dans l’immobilier locatif.
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Il doit aussi s’agir d’une zone où la demande locative est forte. C’est la condition pour louer rapidement et réduire la période de non-occupation.
Faire une étude du marché locatif pour s’assurer de faire un bon investissement
Une fois l’emplacement choisi, il faut réaliser une étude du marché locatif pour avoir une vision plus lointaine de l’investissement. N’hésitez pas à consulter les annonces immobilières ou les sites spécialisés dans l’immobilier locatif pour connaître la santé du marché locatif du secteur, le taux de logements vacants, les loyers pratiqués, etc. L’application d’un loyer trop élevé par rapport à celui du marché fera fuir les locataires. Ceci augmentera la période de vacance locative et réduira la rentabilité du bien.
Choisir un type de logement adapté
Studio, 2 pièces, 3 pièces ou immeuble de rapport, le choix du type de logement est également crucial pour bien investir. Bien sûr, ce choix est influencé par votre budget, mais il convient aussi de sélectionner une typologie de bien immobilier qui réponde à la demande locative locale. Si vous investissez dans une ville où la population étudiante est élevée, privilégiez les petites surfaces. De même, investissez plutôt dans les grandes superficies si le secteur est plébiscité par les jeunes actifs et les couples avec enfants.
S’informer sur le bien et faire des visites
Lorsque vous entamez les démarches, il est important de garder en tête que votre objectif premier est de faire un investissement rentable et durable. Pour ce faire, n’hésitez pas à vous renseigner au maximum sur le bien : ses caractéristiques, son environnement, etc. En plus des informations obtenues par le propriétaire ou l’agent immobilier, n’hésitez pas à aller sur le terrain pour discuter avec les habitants du quartier et à voir de vos propres yeux le quartier.
Le nombre de biens à visiter doit être suffisamment élevé pour avoir plus de choix. Certes, cela peut prendre un certain temps, mais au moins vous aurez la garantie de ne pas être passé à côté d’une bonne affaire. Par ailleurs, optez pour un bien qui vous plaît. Demandez-vous ainsi si vous aimeriez habiter dans le logement, tant en termes de caractéristiques du bien, que de praticité ou d’attractivité de l’environnement. Vous augmentez ainsi vos chances de trouver rapidement un locataire en achetant un bien qui est susceptible de vous plaire et de plaire aux autres. Attention, l’affect ne doit pas intervenir dans la sélection du bien. Mettre trop d’affectif dans les recherches peut vous faire perdre votre rationalité. Il faut privilégier la rentabilité au coup de cœur.
Ne pas voir trop grand
Le financement d’un investissement immobilier locatif peut être assuré soit par l’apport personnel, soit et c’est souvent le cas, par un emprunt, soit par les deux. Lorsque vous souscrivez un crédit immobilier pour financer votre projet, ne surestimez pas votre capacité de remboursement. L’effort mensuel doit rester faible, avec un apport personnel de 10% et un emprunt limité à 20 ans.
Ne pas chercher de rentabilité excessive
Au vu des performances des placements classiques, une rentabilité de 3-4% est déjà convenable pour un investissement immobilier locatif. Lors du calcul du rendement locatif, prenez en compte le coût des impôts fonciers et le crédit immobilier. Pour minimiser le coût de votre emprunt, n’hésitez pas à faire jouer la concurrence et à négocier le taux d’intérêt. Renseignez-vous également sur les dispositifs de défiscalisation qui vous permettent d’optimiser votre rentabilité.