SCPI : les différents types d'investissement

Si vous êtes tenté par l’investissement en SCPI, il est utile de connaitre les différents types de SCPI qui répondent tous à des objectifs différents. Elles se distinguent en particulier par trois critères : leur régime fiscal, les lieux géographiques dans lesquels vous investissez et la destination des biens immobiliers. Vous pouvez ainsi optimiser votre placement en diversifiant votre patrimoine.

Les trois grandes catégories de SCPI

Les trois principales catégories de SCPI sont : les SCPI de plus-value ou de valorisation, les SCPI fiscales et les SCPI de rendement.

Parmi les SCPI de rendement, on retrouve : les SCPI diversifiées, les SCPI de bureaux, les SCPI de commerces, les SCPI spécialisées, les SCPI régionales.

Parmi les SCPI fiscales, vous aurez accès aux : SCPI Malraux, SCPI Pinel t aux SCPI de déficit foncier.

Les SCPI de plus-value et leurs caractéristiques

Les SCPI de plus-value se différencient par une spécificité principale : leur but n’est pas de distribuer des revenus de manière régulière. C’est-à-dire que l’investisseur ne reçoit pas de dividendes. En revanches, elles sont investies comme les SCPI de rendement.

Le rendement des parts est quasiment exclusivement réalisé grâce à la valorisation des parts à terme. L’objectif et l’intérêt de l’investisseur résident donc dans le fait de pouvoir bénéficier d’une forte progression du capital immobilier, entre la date d’achat et celle de la revente.

Les immeubles investis doivent offrir un important potentiel de valorisation, c’est pourquoi les biens sont choisis en fonction de ce critère.

Si l’investisseur cherche à générer plus de plus-value, il peut parfaitement choisir l’achat de part de SCPI en nue-propriété.

Dans ce cas, les parts lui sont vendues pour une fraction de leur valeur, mais il en devient pleinement propriétaire à la fin du démembrement.

Les SCPI fiscales et leurs caractéristiques

Les SCPI fiscales offrent une alternative au contrat SCPI assurance vie, celles-ci offrant également des avantages, liés à la fiscalité, qui sont moindres dans certains cas, mais existants.

Les avantages fiscaux sont identiques à ceux dont bénéficie l’investissement en direct.

La plupart du temps, l’investissement est fait au sein de structures qui misent sur l’immobilier résidentiel.

L’investisseur doit envisager cette opération sur le long terme, voire même jusqu’au moment de la dissolution de la SCPI, la durée peut ainsi aller jusqu’à 15 ans.

Il existe plusieurs SCPI fiscales :

Les SCPI de déficit foncier : elles achètent des biens immobiliers à rénover, le montant des travaux est ainsi déduit de la somme équivalente aux loyers perçus. Si jamais le montant des travaux est supérieur à celui des loyers perçus, le déficit foncier diminue alors le revenu global de l’investisseur dans la limite de 10 700 euros, cette somme ne comprenant pas les intérêts d’emprunt. Si le montant du déficit est plus élevé, le solde sera reporté sur les revenus fonciers durant les 10 années suivantes.

Les SCPI Pinel : si l’investisseur conserve ses parts durant 12 ans environ, il bénéficie alors d’une réduction d’impôt sur le revenu équivalent à environ 18 % à 21 % du montant qu’il a investi. Le portefeuille des SCPI est composé de biens résidentiels, répondant aux critères du dispositif Pinel, notamment des conditions de revenu et il impose des montants de loyers qui sont limités. Une fois la période de conservation arrivée à son terme, l’investisseur récupère sa mise augmentée parfois d’une plus-value.

Les SCPI Malraux : l’investissement est réalisé dans des biens classés, la plupart du temps des biens de caractère situés au centre-ville et nécessitant des travaux de rénovation et réhabilitation plus ou moins importants, comme prévu par la loi dite Malraux. L’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt de 22 %. Elle peut monter jusqu’à 30 % lorsque les travaux portent sur des immeubles situés : dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable couvert par un PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) approuvé, dans un quartier ancien dégradé (QAD) si les dépenses sont supportées jusqu’en décembre 2019, ou dans un quartier à concentration importante d’habitat ancien dégradé et faisant l’objet d’une convention pluriannuelle prévue à l’article 10-3 de la loi N° 2003-710 du 1^er août 2003 d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine. La SCPI fait l’objet d’une dissolution au terme, le bien est vendu et l’investisseur récupère sa mise avec une plus-value éventuelle.

Les SCPI de rendement et leurs caractéristiques

Les SCPI de rendement présentent l’avantage de donner lieu à une distribution régulière de revenus, en générale trimestrielle, répondant ainsi à une logique de rentabilité. Elles sont majoritaires puisqu’elles représentent 90 % environ de la capitalisation totale.

Les SCPI diversifiées investissent sur différents types de biens généralement des commerces, des bureaux, des entrepôts pour offrir le plus de performances dans la régularité.
Les SCPI régionales se concentrent sur une zone prometteuse en termes de dynamisme et de potentiel et sur différents types de biens.
Les SCPI de bureaux investissent principalement et même uniquement dans l’immobilier implanté dans les grands quartiers d’affaires.
Les SCPI de commerces se tournent vers les murs des magasins en faisant sa sélection parmi les meilleurs emplacements.
Les SCPI spécialisées investissent uniquement dans un secteur d’activité qui peut être par exemple le tourisme ou la santé.

Ces SCPI peuvent être investies dans des biens situés dans tout l’ensemble du territoire français, soit sur Paris et la région parisienne, soit en périphérie ou même dans des pays étrangers.

Bon à savoir : avant d’investir dans une SCPI de rendement, il faut tenir compte de certains éléments et risques :

Les parts de SCPI de rendement sont des supports intéressants, mais seulement à long terme, elles sont généralement acquises dans l’optique de diversifier son patrimoine.
Comme dans tout investissement, l’immobilier n’est pas un secteur sans risque : il peut en effet connaitre une perte de valeur ou une absence de rendement. Il est cependant possible d’atténuer ce problème grâce à la diversification locative et immobilière du portefeuille de la SCPI.
Les dividendes que reçoit l’investisseur sont tributaires des conditions de location concernant l’immeuble et surtout de la date de mise en location des immeubles, et du montant des loyers qui sont demandés.
La SCPI ne bénéficie d’aucune protection du capital ou garantie.
La SCPI étant un produit qui ne fait pas l’objet d’une cotation, elle peut présenter une liquidité moins importante que dans le cadre des actifs financiers. Les conditions de cession que ce soit au niveau des prix ou des délais varient le plus souvent au rythme de l’évolution du marché immobilier, mais également de parts de SCPI.