Vous souhaitez mettre en vente un logement que vous avez loué ? C’est possible, mais à condition toutefois de respecter un certain nombre de règles très précises. Dans quelles conditions pouvez-vous procéder à cette vente ? Nous vous proposons de faire le point sur cette question cruciale.
Vendre un logement loué : est-ce possible ?
Vous avez parfaitement le droit de vendre une habitation que vous louez, que ce soit une maison ou un appartement. Il faut toutefois respecter certaines procédures.
À savoir : les règles sont plus strictes et contraignantes pour la vente d’un bien libre, c’est-à-dire si vous n’avez plus de locataire, que s’il est occupé.
Dans le cadre d’un logement où le locataire reste dans l’appartement ou la maison, vous n’avez pas besoin de vous en séparer et vous vous épargnez la tâche de donner congé à l’occupant. Il n’y a donc pas d’obligations spécifiques. En tant que propriétaire bailleur, vous n’êtes même pas tenu d’avertir le locataire de votre transaction puisque celui-ci va de toute façon continuer à régler son loyer normalement, au futur acquéreur. Vous n’êtes pas obligé d’attendre que le bail de location arrive à son terme, vous pouvez parfaitement prendre votre décision à n’importe quel moment.
La plupart du temps, par pure politesse, vous avertissez le locataire par courrier ou par oral, ne serait-ce que parce qu’il devra s’arranger pour que les visites puissent se faire sans problème. De plus, si la clause figure dans le bail de location, ce dernier devra donner un droit de visite de 2 heures par jour au propriétaire, sauf le dimanche.
Le locataire peut être prioritaire sur la vente dans certains cas : notamment, en cas de vente de la totalité de l’immeuble. Il peut également bénéficier d’une priorité à l’achat, si c’est la première mise en vente de l’appartement, suivant la formation de la copropriété de l’immeuble.
Le locataire ne peut faire jouer le droit de préemption dans les deux cas suivants :
- Si le propriétaire-bailleur veut vendre le bien à une personne de sa famille.
- Si la mairie exerce son droit de préemption urbain.
La décote du bien occupé
En vendant un bien occupé, vous allez le céder à un prix plus bas que s’il était vide, c’est ce que l’on appelle la décote. Elle varie selon certains critères : le type de bien (studio, grande superficie…), le temps restant au bail, l’âge du locataire et le montant du loyer. Par exemple, un locataire de plus de 65 ans et disposant d’un petit revenu bénéficie d’une protection particulière. Cependant si le propriétaire a plus de 65 ans et que lui-même a des revenus modestes, ce n’est plus le cas.
Dans le cadre de la location meublée, la vente ne fait l’objet d’aucune décote. La durée du bail étant courte, un an, voire même neuf fois non renouvelables, si vous avez loué à un étudiant, le nouvel acquéreur n’attendra que peu de temps pour récupérer le bien.
Autre cas bien spécifique : si le bien est loué avec un contrat en loi 1948, la décote peut être très importante. En effet, le locataire n’a qu’un loyer peu élevé à verser et en plus, l’acheteur doit patienter deux ans avant de pouvoir occuper le logement. La décote est alors comprise entre 40 et 50 %.
Vente du bien libre : votre locataire est prioritaire
Si vous êtes propriétaire-bailleur et que vous décidez de vendre votre bien sans locataire, vous avez quelques démarches à effectuer. Il faut commencer par adresser un congé au locataire, cependant il faut attendre la fin du bail. Vous devez en même temps faire une offre de vente à votre locataire. Il faut alors respecter des délais. Ils sont de 3 mois avant, si l’appartement ou la maison est meublé, ou de 6 mois avant, dans le cadre d’une location vide.
Vous avez le choix entre différentes manières d’avertir votre locataire : soit par lettre recommandée, soit par voie d’huissier. Vous devez faire figurer le prix et les conditions de vente.
Si vous avez loué votre bien non meublé, votre locataire doit faire une offre durant les deux premiers mois du préavis. Trois cas de figure se présentent alors :
- Il accepte l’offre qui lui est faite.
- Il refuse l’offre que vous lui avez transmise.
- Il essaye de négocier le prix de vente comme dans toutes ventes classiques.
Dans ce dernier cas, le locataire n’est de fait plus prioritaire. Cela signifie que vous pouvez vendre votre bien à la première personne qui décide de l’acheter au prix que vous avez proposé.
Si vous trouvez un acquéreur à un prix inférieur à celui que vous propose votre locataire, vous devez lui en faire part. Il a alors un délai d’un mois pour vous dire s’il accepte ou refuse cette offre. Si jamais le locataire accepte l’offre et qu’il veut acheter, il aura alors deux mois pour signer l’acte de vente. Cette durée passe à quatre mois, s’il est obligé de faire une demande de crédit. Une fois ce temps écoulé, la vente est alors purement et simplement annulée.
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