Dans le cadre spécifique du viager, les travaux et les réparations font partie des dépenses que doivent se répartir l’acheteur et le vendeur. Lorsque le bien est encore occupé par le crédirentier (le vendeur), la question se pose alors. C’est normalement sur le contrat de vente que figurent ces dispositions. En le consultant, vous savez donc qui du crédirentier ou du débirentier doit prendre en charge les travaux. Voici quelques précisions !
Pour ne pas faire face à d’éventuels conflits, il faut établir cette répartition dès la signature de l’acte de vente.
Une répartition selon la nature du viager
La répartition peut varier selon la nature du viager. D’une manière générale, si la vente concerne un viager libre : cela signifie que le débirentier devient le propriétaire de l’habitation et doit alors prendre en charge tous les frais. Dans ce cas, c’est à l’acheteur de régler les frais de réparations et d’entretien.
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Si le bien est en viager occupé avec usufruit : le crédirentier est en droit d’occuper le logement durant toute sa vie. Dans ce cas, la répartition des frais se fait généralement entre les deux parties. Toutefois, les réparations et l’entretien courant sont assurés par le vendeur. En revanche, l’acheteur prend à son compte les travaux importants et lourds.
Bon à savoir : la répartition figure dans le contrat de vente qui est réalisé devant notaire.
La majeure partie des viagers concerne les viagers occupés. Dans la plupart des cas, il est accompagné d’un droit d’usage et d’une réserve d’usufruit, au profit du vendeur. Cela signifie qu’il reste dans l’habitation et que l’acquéreur devra attendre son décès afin de profiter du bien. Il faut savoir que la rente versée est moins élevée dans ce cas que dans un viager libre, puisqu’il faut déduire le prix de l’occupation du prix de vente.
Le viager libre offre la possibilité à l’acheteur de profiter librement du bien, soit pour l’occuper, soit pour le proposer à la location. Dans ce cas, la rente qu’il doit verser sera plus conséquente. Cela est facile à comprendre puisque la totalité du prix du bien est convertie en rente.
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Comment se fait la répartition des charges et des réparations ?
Le viager libre étant assimilé à une vente classique, c’est tout naturellement que l’ensemble des charges incombe à l’acheteur. S’il n’occupe pas le bien, mais qu’il y a placé un locataire, il récupère le montant correspondant aux charges locatives.
Le viager occupé suppose une répartition des charges et des réparations entre le vendeur qui a l’usufruit du bien et l’acheteur. Il faut que cette répartition soit clairement stipulée dans l’acte de vente. La loi n’oblige pas à une répartition spécifique des charges. Si cette précision n’est pas inscrite, c’est l’acheteur qui devra assumer les charges et les travaux comme définis dans l’article 3606 du Code civil.
La répartition la plus répandue ou classique
De manière générale, l’acquéreur doit prendre à sa charge les grosses réparations telles qu’elles sont définies dans les articles 605 et 606 du Code civil. Les travaux courants et les petites réparations incombent au vendeur.
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Les grosses réparations comprennent les travaux entrepris sur la structure, le toit, les murs, les voûtes, les murs de soutènement ou de clôture, le rétablissement des poutres. Ces travaux résultent bien souvent d’un défaut d’entretien de la part du crédirentier et de ce fait lui reviennent.
L’application des mêmes règles que dans le bail de location
Vous avez la possibilité de modifier les obligations du vendeur et de l’acquéreur et les assimiler à celles qui sont pratiquées légalement dans les contrats locatifs. Dans ce cas, une partie des charges qui incombent normalement au vendeur est alors transférée à l’acheteur.
Dans cette situation, c’est l’acheteur qui doit s’acquitter en plus des grosses réparations qui ont attraits au gros et au second œuvre et de la vétusté des équipements comme la chaudière ou le chauffe-eau notamment.
Le vendeur prend en charge l’entretien courant et les petites réparations dans les conditions définies au décret n° 87-712 du 26 août 1987. Si vous avez opté pour une répartition de type locative, il est préférable d’annexer le document au contrat de viager. Cela évite toutes les ambiguïtés qui pourraient subsister.
Quelle répartition selon le type de contrat en viager ?
Il faut savoir que les charges sont la plupart du temps, calculées et réparties de la même manière que le viager soit occupé avec un droit d’habitation ou d’usufruit. Le vendeur doit s’acquitter de toutes les charges liées aux réparations peu conséquentes et à l’entretien courant comme la peinture, la plomberie, le remplacement d’une vitre cassée, de la serrure de la porte, ainsi que l’entretien du jardin quand il est privatif.
Toutes les réparations ou tous les travaux les plus importants incombent à l’acheteur. C’est le cas selon l’article 606 du Code civil des façades entières, des toitures entières et leur étanchéité, des parties communes, des mises aux normes de sécurité imposées par la loi et des colonnes d’évacuation et d’arrivée d’eau.
En revanche, la taxe foncière est à la charge du vendeur si la vente comprend un usufruit, à moins que le contrat mentionne l’inverse.
En cas de litige : comment procéder ?
C’est à la loi qu’il appartient de définir la répartition des charges et des travaux lorsque le viager est occupé. Il est cependant recommandé d’ajouter une clause qui la mentionne expressément. Si aucun accord n’a été acté et si elle n’est pas mentionnée, l’acheteur peut refuser de financer le financement des gros travaux et dans cette situation le vendeur n’a aucun recours en justice possible.
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