LMNP et SCI : Deux statuts compatibles ?

Dans le paysage de l’investissement immobilier en France, deux statuts attirent particulièrement l’attention des investisseurs : le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et celui de la Société Civile Immobilière (SCI). Le statut LMNP permet aux particuliers de louer des biens meublés tout en bénéficiant de régimes fiscaux avantageux, sous réserve de remplir certaines conditions. La SCI, quant à elle, est une structure juridique facilitant la gestion et la transmission du patrimoine immobilier entre associés.

Cependant, la question de leur compatibilité demeure un sujet complexe. Traditionnellement, ces deux statuts ont été considérés comme incompatibles, notamment en raison de leur nature juridique et de leur régime fiscal distinct. Cependant, certaines conditions et configurations particulières pourraient permettre de les cumuler, malgré des limitations claires établies par la législation française.

Compréhension du statut LMNP

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) s’adresse aux propriétaires qui mettent en location un ou plusieurs biens immobiliers meublés. Ce statut est destiné à ceux dont les recettes locatives annuelles ne dépassent pas 23 000 euros ou ne constituent pas plus de 50 % de leur revenu global. Il est également requis que le propriétaire ne soit pas inscrit au RCS en tant que loueur professionnel.

L’objectif du statut LMNP est double : encourager l’investissement dans la location meublée et offrir une fiscalité allégée. Parmi les avantages fiscaux, on note la possibilité de déduire les amortissements ainsi que les charges liées à l’exploitation du bien (entretien, gestion, intérêts d’emprunt) des revenus locatifs. Cela permet souvent de réduire significativement l’impôt sur les revenus locatifs, voire de créer un déficit reportable sur les bénéfices des années suivantes.

Pour être éligible au statut LMNP, le propriétaire doit louer un logement meublé qui respecte certains critères de confort et d’habitation, assurant ainsi une « habitabilité immédiate » pour le locataire. Les recettes locatives doivent être déclarées dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non dans celle des revenus fonciers. Cette spécificité comptable est une des raisons de la complexité lorsqu’on cherche à combiner le statut LMNP avec celui de la SCI, qui suit un régime fiscal différent. Pour en savoir plus sur la LMNP, nous vous conseillons de visiter le site valority.com qui donne beaucoup de détails sur le sujet.

Compréhension du statut SCI

La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme juridique de société dont l’objectif est de gérer et de détenir un patrimoine immobilier. Elle permet à plusieurs personnes de s’associer afin de détenir des biens immobiliers et de les gérer ensemble, offrant ainsi une structure pour l’achat, la gestion et la transmission du patrimoine immobilier. La SCI est souvent utilisée pour faciliter la gestion d’un bien immobilier familial ou l’acquisition de biens entre partenaires non mariés ou sans PACS. Il n’est pas simple de développer son patrimoine, bien comprendre ce statut est donc essentiel.

Les avantages d’une SCI sont multiples :

Flexibilité de gestion : les associés définissent les règles de fonctionnement dans les statuts.
Transmission simplifiée : les parts de la SCI peuvent être transmises plus facilement que l’immobilier direct, permettant des donations échelonnées.
Optimisation fiscale : possibilité de choisir l’impôt sur les sociétés (IS) ou l’impôt sur le revenu (IR), selon ce qui est le plus avantageux.

Toutefois, créer une SCI comporte aussi des contraintes :

Coûts de création et de gestion : les frais notariés, d’enregistrement et la tenue de la comptabilité engendrent des coûts supplémentaires.
Rigidité juridique : les décisions importantes doivent souvent être prises à l’unanimité ou à la majorité qualifiée, selon les statuts.
Transparence fiscale : par défaut, la SCI est soumise à l’IR, ce qui signifie que chaque associé est imposé personnellement sur sa part des bénéfices, même si ces bénéfices ne sont pas distribués.

En matière d’éligibilité, la SCI doit se consacrer à la gestion de son patrimoine immobilier et ne pas avoir d’activité commerciale, ce qui contraste avec les conditions du LMNP, où l’activité de location meublée est de nature commerciale. Cette différence fondamentale est l’une des raisons pour lesquelles la compatibilité entre SCI et LMNP est complexe et limitée.

Cas où la compatibilité pourrait être envisagée

La compatibilité entre les statuts de Société Civile Immobilière (SCI) et de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) peut être envisagée dans des circonstances très particulières et sous strictes conditions. Voici les cas de figure où cette compatibilité pourrait théoriquement exister :

Activité de location meublée accessoire : Si la SCI a pour activité principale la gestion de biens immobiliers nus et que l’activité de location meublée est seulement accessoire, il pourrait y avoir une ouverture pour le cumul des deux statuts.
Utilisation d’une société holding : Une SCI peut détenir des parts d’une société commerciale qui, elle, peut opter pour le statut LMNP. Cette structure complexe doit être mise en place avec l’aide d’un professionnel pour s’assurer de sa légalité et de sa pertinence fiscale.
Option pour l’impôt sur les sociétés (IS) : Dans le cas où une SCI opte pour l’IS, il se pourrait que l’activité de location meublée non professionnelle soit acceptée.

En résumé, bien que la Société Civile Immobilière (SCI) et le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) soient deux régimes très utilisés dans l’investissement immobilier en France, leur compatibilité est fortement restreinte par les dispositions légales. En principe, il est difficile de cumuler ces statuts en raison de leurs objectifs et structures juridiques divergents. Les investisseurs doivent être conscients que la SCI est généralement exclue de la gestion d’activités commerciales, ce qui inclut la location meublée considérée par l’administration fiscale comme une activité commerciale. Toutefois, des configurations particulières, telles que l’activité de location meublée étant accessoire à une activité principale de location nue, ou l’usage d’une structure holding, peuvent ouvrir la voie à des interprétations plus flexibles, mais ces dernières restent complexes et exceptionnelles. Enfin, pour approfondir vos connaissances en matière de location meublée, vous pouvez vous rendre sur le site du gouvernement impots.gouv.fr.