Depuis février 2025, les règles fiscales applicables aux locations meublées non professionnelles (LMNP) connaissent une transformation majeure. Une réforme introduite par la loi de finances est venue bouleverser le calcul des plus-values immobilières. Désormais, les amortissements comptabilisés pendant la période de location doivent être réintégrés lors de la revente du bien. Une évolution qui risque de réduire considérablement l’avantage fiscal autrefois accordé aux investisseurs LMNP.
Le durcissement de la fiscalité sur les reventes en LMNP
Avant le 15 février 2025, les propriétaires en LMNP bénéficiaient d’un traitement fiscal plutôt avantageux. Lors de la vente d’un bien, les amortissements déduits au fil des années — qui permettent de réduire l’impôt sur les loyers — n’étaient pas pris en compte pour calculer la plus-value imposable. Cela permettait d’optimiser fortement la rentabilité de l’investissement.
Mais depuis l’entrée en vigueur de la réforme (article 84 de la loi de finances 2025), les choses changent. Les amortissements doivent désormais être déduits du prix d’achat initial lors de la cession, ce qui augmente mathématiquement la plus-value nette à déclarer, et donc l’impôt à payer. Le régime LMNP rejoint ainsi celui des loueurs en meublé professionnels (LMP), plus strict sur ce point.
Le fonctionnement de l’amortissement dans l’investissement locatif
L’un des grands avantages du statut LMNP reposait jusqu’ici sur la possibilité d’amortir son bien. Concrètement, cela signifie que le propriétaire pouvait déclarer chaque année une « perte de valeur » fictive du bien, répartie sur plusieurs années, afin de réduire ses revenus locatifs imposables.
Voici comment cela fonctionne :
| Élément amortissable | Durée d’amortissement | Taux annuel moyen |
|---|---|---|
| Bâtiment principal | Entre 20 et 40 ans | 2,5 % à 5 % |
| Équipements (meubles, etc.) | Entre 5 et 10 ans | 10 % à 20 % |
Ce mécanisme, bien que très avantageux à court terme, se retourne désormais contre l’investisseur au moment de la revente, puisque ces montants doivent être « remboursés » fiscalement sous forme de plus-value imposable.
Les nouvelles modalités de calcul de la plus-value imposable
Avec la réforme, le calcul de la plus-value en LMNP devient plus complexe. Il ne s’agit plus simplement de faire la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Il faut désormais soustraire du prix d’acquisition tous les amortissements déduits pendant la période de location.
Cela revient à considérer que le bien s’est « déprécié » sur le plan fiscal, même si sa valeur réelle a augmenté. Résultat : une plus-value plus élevée sur le papier, et une charge fiscale plus lourde à la clé.
Cependant, certaines dépenses peuvent être exclues de cette réintégration des amortissements :
| Dépenses exclues de la réintégration | Conditions |
|---|---|
| Travaux de construction ou amélioration | Réalisés par une entreprise et déduits fiscalement |
| Travaux de réparation ou d’entretien | Non liés à une amélioration significative |
Ces exclusions visent à éviter une double pénalisation sur certaines dépenses structurelles nécessaires à la valorisation du bien.
Les exceptions prévues pour certains types de logements
Malgré ce durcissement fiscal, tous les investisseurs LMNP ne sont pas logés à la même enseigne. Des exceptions ont été introduites pour préserver les dispositifs destinés à répondre à des besoins sociaux spécifiques. Les biens meublés situés dans des résidences réservées à certains publics bénéficient d’un régime plus favorable.
| Type de public concerné | Impact fiscal |
|---|---|
| Étudiants | Exonération de réintégration des amortissements |
| Jeunes actifs en formation | Idem |
| Personnes âgées de plus de 65 ans | Idem |
Cette mesure vise à soutenir les logements sociaux ou intermédiaires tout en maintenant un minimum d’attractivité fiscale pour les investisseurs dans ce type de résidences.
Ce que cela signifie pour les investisseurs LMNP en 2025
Avec cette réforme, le statut LMNP perd une partie de son attrait fiscal initial. Si le régime reste intéressant pour générer des revenus locatifs nets d’impôts à court terme grâce aux amortissements, il devient plus contraignant lors de la sortie de l’investissement. Les stratégies patrimoniales devront donc être repensées pour anticiper cette taxation accrue lors de la revente.
Les investisseurs devront désormais s’interroger sur la durée de détention optimale, les types de biens à privilégier, et l’opportunité de basculer vers d’autres régimes fiscaux plus stables à long terme.
Et vous, comment cette réforme impacte-t-elle votre stratégie immobilière ?
Partagez vos réactions ou posez vos questions en commentaire. N’hésitez pas à partager l’article avec d’autres investisseurs concernés.
