Depuis le 1er juillet 2021, la méthode de calcul du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) a été révisée afin de mieux refléter la consommation réelle des logements. Cette évolution s’inscrit dans le cadre de la loi Énergie-Climat, dont l’objectif est de réduire le nombre de passoires thermiques en France.
Une réforme du DPE aux conséquences majeures sur le marché
Autrefois influencé par les habitudes de chauffage des occupants, le DPE est désormais basé uniquement sur les caractéristiques intrinsèques du logement, comme l’isolation ou le système de chauffage. Cette nouvelle approche renforce la fiabilité des évaluations et a des répercussions directes sur le marché immobilier, notamment pour les biens classés F ou G, qui seront progressivement interdits à la location d’ici 2028.
Mauvais DPE : Une augmentation des ventes des logements énergivores
Avec le durcissement de la réglementation, de nombreux propriétaires préfèrent vendre plutôt que d’investir dans des travaux de rénovation énergétique. En conséquence, l’offre de logements énergivores a fortement augmenté.
Actuellement, 17 % des logements français sont considérés comme des passoires thermiques, soit environ 2 millions de biens. Depuis la révision du DPE en 2021, leur nombre a encore progressé de 8 %. Selon Se Loger, en 2022, 31 % des propriétaires occupants ont décidé de vendre leur bien en raison d’un mauvais DPE, une proportion encore plus élevée chez les propriétaires bailleurs (39 %) et les détenteurs de résidences secondaires (50 %).
L’augmentation du nombre d’annonces de logements classés F ou G est frappante. Alors qu’ils représentaient environ 10 % des biens en vente en 2018, ils en constituent aujourd’hui près du double. À Paris, cette tendance est encore plus marquée : entre 2021 et 2022, le nombre d’annonces de passoires thermiques a été multiplié par quatre. À l’inverse, dans une ville comme Marseille, ces biens ne représentent que 4 % des logements mis en vente.
Une baisse de prix significative pour les passoires thermiques
L’afflux de logements énergivores sur le marché a mécaniquement exercé une pression à la baisse sur leurs prix. Plusieurs facteurs expliquent cette dépréciation :
- Les acheteurs anticipent le coût des travaux de rénovation (isolation, chauffage, ventilation, etc.) nécessaires pour améliorer le DPE du bien.
- Certaines banques appliquent des conditions de financement plus strictes, exigeant par exemple un apport plus important pour les logements classés F ou G.
- Les vendeurs, conscients que leur bien perd de sa valeur et que la réglementation va encore se durcir, sont souvent contraints d’accepter des négociations importantes.
Selon Se Loger, la décote moyenne d’un logement avec un mauvais DPE est d’environ 3,9 %, un impact plus marqué en province qu’à Paris. Une étude de Crédit Logement révèle que les biens classés avec un DPE G peuvent voir leur prix diminuer de 9,7 %, tandis que ceux ayant un DPE A ou B bénéficient d’une valorisation pouvant atteindre 4,2 %.
| Classe DPE | Variation moyenne du prix |
|---|---|
| A ou B | +4,2 % |
| C | +2,8 % |
| E | -2,9 % |
| F | -6,3 % |
| G | -9,7 % |
Outre l’impact sur le prix, la commercialisation des biens énergivores devient plus longue et plus compliquée. En 2022, 50 % des acheteurs déclaraient ne visiter que des logements avec un bon DPE ou utilisaient un mauvais DPE comme un argument de négociation. Résultat : la marge de négociation pour un bien classé F ou G atteint en moyenne 7,4 %, soit près du double de celle d’un bien mieux noté.
Un frein important pour la vente
Les biens avec un mauvais DPE ne séduisent plus autant les acheteurs, et leur commercialisation devient de plus en plus complexe. Le délai moyen pour vendre une passoire thermique s’est allongé, passant à 97 jours en fin d’année 2022, contre seulement 42 jours au trimestre précédent.
Face à cette situation, 79 % des vendeurs de résidences principales et 57 % des investisseurs locatifs se disent prêts à revoir leur prix à la baisse pour conclure une transaction. Du côté des acquéreurs, 40 % considèrent un mauvais DPE comme un levier de négociation majeur.
Avec la pression réglementaire croissante et la hausse des coûts de l’énergie, le marché immobilier est en pleine mutation. Pour les propriétaires de passoires thermiques, deux options s’imposent : investir dans une rénovation énergétique ou vendre rapidement avant que leur bien ne perde encore plus de valeur.
Et vous, êtes-vous concerné par ces évolutions du marché ? Avez-vous envisagé des travaux ou une mise en vente ? Partagez votre expérience en commentaire !
